Tải bản đầy đủ

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật kinh tế

LÝ VĂN THÁI

Hà Nội – Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ

THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

Họ và tên học viên: LÝ VĂN THÁI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CẢNH

Hà Nội – Năm 2020


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung
nghiên cứu và số liệu trong đề tài này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.
Nếu phát hiện ra có sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc hội đồng,
cũng nhƣ kết quả luận văn của mình.

Hà Nội, ngày 22 tháng 01 năm 2020

Lý Văn Thái


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Trƣớc hết tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Ngoại
thƣơng, Khoa Sau đại học của trƣờng cùng tập thể các thầy cô giáo, những ngƣời đã
trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trƣờng.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn TS.
Nguyễn Văn Cảnh, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu
và hoàn thiện đề tài.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn đƣợc hoàn thiện
không thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tác giả rất mong nhận đƣợc những ý


kiến của các thầy cô giáo cùng các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 22 tháng 01 năm 2020
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lý Văn Thái


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU .................................................................................... vii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài......................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu .....................................................................................4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ..........................................5
7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu ..............................................................................5
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất .......................................6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất ...............................................6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất ...............................13
1.1.3. Sự khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất và tặng cho tài sản ........19
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
...............................................................................................................................20
1.2.1. Khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ...............................20
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ..........................21
1.2.3. Vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ..............................26
1.2.4. Bản chất xã hội - pháp lý của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất ......29
Kết luận chƣơng 1 .....................................................................................................31


iv

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT QUA THỰC TẾ TẠI TỈNH QUẢNG NINH ..................................................33
2.1. Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ........................................33
2.1.1. Các quy định về đối tƣợng của tặng cho quyền sử dụng đất....................33
2.1.2. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về tặng cho quyền sử
dụng đất ..............................................................................................................35
2.1.3. Các quy định về hợp đồng và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất ..............................................................................................................40
2.1.4. Các trƣờng hợp hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất vô hiệu.............................................................................................43
2.1.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền
sử dụng đất .........................................................................................................47
2.1.6. Đánh giá tồn tại của hệ thống văn bản pháp luật về tặng cho quyền sử dụng
đất .......................................................................................................................49
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
...............................................................................................................................54
2.2.1. Giới thiệu tổng quát về tỉnh Quảng Ninh .................................................54
2.2.2. Thực tiễn quản lý quyền sử dụng đất .......................................................56
2.2.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại
Tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................66
Kết luận chƣơng 2 .....................................................................................................71
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO KHẢ NĂNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG NINH .................................................................72
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của Tỉnh
Quảng Ninh trong thời gian tới ..............................................................................72
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 74
3.2.1. Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật ..........................................74
3.2.2. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản
............................................................................................................................78


v

3.2.3. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất .........................................................................................................81
3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền
sử dụng đất .........................................................................................................84
3.3. Một số giải pháp nâng cao khả năng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử
dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh ...............................................................................86
Kết luận chƣơng 3 .....................................................................................................95
KẾT LUẬN ...............................................................................................................96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................98


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KÝ HIỆU

STT

DIỄN GIẢI

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trƣờng

3

CNH

Công nghiệp hoá

4

ĐTH

Đô thị hoá

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

7

HĐH

Hiện đại hoá

8

LĐĐ

Luật đất đai

9

NSDĐ

Ngƣời sử dụng đất

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

QSH

Quyền sở hữu

12

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng 2.1. Dân số tỉnh Quảng Ninh ...........................................................................55
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ cơ cấu ngành kinh tế của Quảng Ninh năm 2018 ...................56
Bảng 2.2. Thống kê hồ sơ đề nghị cấp, đƣợc cấp và chƣa đƣợc cấp QSDĐ ............62
Bảng 2.3: Thống kê hồ sơ không đủ điều kiện đƣợc cấp QSDĐ ..............................64


viii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về tặng cho
QSDĐ, pháp luật tặng cho QSDĐ, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định QSH đất
đai và QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đề
tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp dụng pháp luật để giải
quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho QSDĐ.
Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan quản lý nhà nƣớc, cơ
quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng thực hiện và giảm thiểu
những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng cho QSDĐ tại tỉnh Quảng
Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền, giáo dục
pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ.
Thông qua nghiên cứu, tìm hiểu nội dung về pháp luật tặng cho quyền sử dụng
đất và thực tiễn áp dụng pháp luật, tình hình thực tế tại tỉnh Quảng Ninh, luận văn đề
xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nhƣ: Hoàn
thiện các quy định chung của pháp luật; Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình
thức hợp đồng tặng cho tài sản; Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp
đồng tặng cho QSDĐ; Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền
sử dụng đất.


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai đƣợc xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt,
là địa bàn phân bổ các khu dân cƣ, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ
quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trƣờng sống.
Đất đai có giá trị nhƣ vậy nên con ngƣời luôn luôn có mong muốn tác động vào
nó thƣờng xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời
sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng
khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử
dụng đất là một bƣớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngƣời sử
dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động
phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã
hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trƣờng, các quy định pháp luật
này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã đƣợc Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn
chƣa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ
hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nƣớc công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa ngƣời sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng
cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, tặng cho quyền sử dụng đất là
hình thức giao dịch khá phổ biến. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Trong điều kiện của chúng ta hiện
nay, khi nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với
những biểu hiện tích cực, nhƣng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó; trong đó đất


2

đai đã đƣợc coi là đối tƣợng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hƣởng
mạnh mẽ của quy luật giá trị, khi thấy giá trị QSDĐ biến động với mức cao hơn
NSDĐ đã tặng cho lại đòi lại QSDĐ; đồng thời, ý thức chấp hành pháp luật của
NSDĐ chƣa cao, nên khi pháp luật đã có quy định về tặng cho QSDĐ, nhƣng NSDĐ
vẫn tặng cho QSDĐ tùy tiện không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Bên
cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai của Việt Nam chƣa đồng bộ, đặc biệt các quy
định về việc chuyển dịch QSDĐ chƣa theo kịp với cuộc sống đã và đang làm cho
việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày càng bộc lộ nhiều bất
cập.
Xuất phát từ những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, học viên đã mạnh dạn
đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
Tỉnh Quảng Ninh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Thời gian qua, đã có một số công trình khoa học nghiên cứu về tặng cho quyền
sử dụng đất, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu sau đây: Luận án tiến sỹ ngành
Luật kinh tế với đề tài: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, của
tác giả Nguyễn Hải An, bảo vệ năm 2011 tại trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận
văn thạc sỹ luật học với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật đất đai 2013, của tác giả Nguyễn Ngọc Anh, bảo vệ tại trƣờng
Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2015. Luận văn thạc sỹ ngành Luật kinh tế với đề tài:
Pháp luật tặng, cho quyền sử dụng đất, của tác giả Nguyễn Minh Tâm, bảo vệ năm
2017 tại Viện Đại học Mở Hà Nội. Luận văn thạc sỹ luật học với đề tài: Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý luận và thực tiễn, của tác giả Trần Thị
Minh, bảo vệ tại trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2012. Toà án nhân dân tối cao qua
nhiều năm giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ đã có công trình nghiên cứu
đề tài cấp bộ năm 2008: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản tại
Tòa án nhân dân - những vướng mắc và kiến nghị: nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy
định về hợp đồng tặng cho tài sản nói chung trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa
án nhân dân. Đây là những kết quả của các tác giả trƣớc đƣợc học viên sử dụng làm


3

nền tảng lý luận để thực hiện đề tài. Tuy nhiên, các công trình nói trên chƣa nghiên
cứu một cách hệ thống, chƣa chỉ ra thực tiễn áp dụng pháp luật nào tại các địa
phƣơng. Cụ thể, các công trình trên chƣa chỉ ra một số bấp cập, khoảng trống và
đƣa ra những đóng góp cho những vấn đề sau đây: (1) Những quy định đƣợc sửa đổi,
bổ sung trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 chƣa đƣợc đề cập nhiều đến;
(2) Do nền kinh tế thị trƣờng nhiều thành phần có nhiều biến động phát sinh những
hoạt động kinh tế, hợp đồng tặng cho QSDĐ có nhiều thay đổi; (3) Vẫn còn tồn tại
nhiều khó khăn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ trong đời sống
xã hội nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu: nhằm góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận pháp
luật và thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó, tìm ra những
bất cập, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao khả năng
thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ.
- Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ một số vấn đề lý luận về tặng cho QSDĐ;
nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho QSDĐ; nghiên
cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ thông qua hoạt động thực tiễn tại
Tỉnh Quảng Ninh; kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật, cũng nhƣ giải pháp
thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc
trong quan hệ tặng cho QSDĐ.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tƣợng nghiên cứu:
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề liên quan đến tặng cho quyền
sử dụng đất; pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi pháp luật
về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh
b. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về không gian: vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật tại tại
Tỉnh Quảng Ninh


4

- Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi
pháp luật tại tại Tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2014 - 2018.
- Phạm vi về nội dung: Là học viên ngành Luật kinh tế, làm đề tài Luận văn
Thạc sỹ liên quan đến chuyên ngành đào tạo là Luật kinh tế, học viên giới hạn nội
dung nghiên cứu Đề tài dƣới góc độ là một phần chuyên sâu chuyên ngành Luật kinh
tế. Vì, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể đƣợc
nghiên cứu dƣới nhiều góc độ khác nhau.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của luận văn là quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin và tƣ tƣởng
Hồ Chí Minh, các quan điểm đƣờng lối chính sách của Đảng Cộng Sản Việt Nam và
của Nhà nƣớc ta về Nhà nƣớc pháp quyền và hoạt động tƣ pháp, các học thuyết chính
trị pháp lý trên thế giới. Luận văn cũng đƣợc trình bày trên cơ sở nghiên cứu Hiến
pháp, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân và các tài liệu khác.
Các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phƣơng pháp hệ thống, lịch sử, lôgíc,
phân tích, tổng hợp, so sánh luật học. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn
tham khảo ý kiến của các chuyên gia đầu nghành trong lĩnh vực dân sự có liên quan
đến đề tài.
Phƣơng pháp thống kê so sánh: Luận văn sử dụng hệ thống số liệu thống kê
trong một chuỗi thời gian để lập bảng, biểu diễn trên biểu đồ để so sánh và đánh giá
thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử
dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh.
Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, tƣ duy logic: Bằng phƣơng pháp phân tích
chi tiết, cùng với phƣơng pháp lập luận, diễn giải và tổng hợp để trên cơ sở đó đƣa ra
những nhận xét xác đáng về những vấn đề liên quan lý luận tại chƣơng 1 và thực tiễn
tại chƣơng 2.
Bẳng phƣơng pháp tƣ duy độc lập, học viên đã đề xuất các giải pháp và kiến
nghị theo tƣ duy hiểu biết và cơ sở lý luận nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh trong chƣơng 3.


5

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý
luận về tặng cho QSDĐ, pháp luật tặng cho QSDĐ, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện
chế định QSH đất đai và QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã
hội chủ nghĩa. Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp
dụng pháp luật để giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho QSDĐ.
- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan
quản lý nhà nƣớc, cơ quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng thực
hiện và giảm thiểu những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng cho
QSDĐ tại tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc
tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ.
7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng biểu,
phụ lục, luận văn đƣợc chia thành ba chƣơng với nội dung cụ thể nhƣ sau:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về tặng cho quyền sử dụng đất và pháp luật về
tặng cho quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn
tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật
về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh


6

CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ sở
hữu, nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong
các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi
ích cho chủ sở hữu. Nhƣng nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà
gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho
thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những ngƣời sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trƣớc hết chúng ta phải hiểu đƣợc đây là một
quyền tự nhiên, khi con ngƣời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng
đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình
thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngƣời có thể thỏa mãn
những nhu cầu của mình cũng nhƣ làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất
đai đƣợc xem nhƣ là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc
thực hiện quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ
đất đai. Nếu nhƣ không có đất đai, thì lao động của con ngƣời không thể sản sinh ra
lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thƣờng ngày. Khi xác định mối quan hệ
giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình
sản xuất nhƣng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất. Lao động phải
kết hợp với đối tƣợng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" (Nguyễn Đức Khả
2003)
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngƣời, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con ngƣời mới có thể
tồn tại, nhƣ đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nhƣ không có đất đai thì không


7

có cuộc sống của con ngƣời.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị,
xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngƣời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để
thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một quyền năng pháp lý, quyền
năng này đƣợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng ta đi sâu phân tích quyền sử
dụng đất dƣới góc độ chính trị - pháp lý.
Nhƣ chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nƣớc vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nƣớc ta chƣa
xác lập đƣợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là
đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ
là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Ngƣời đang sử dụng đất cảm thấy "đột
ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhƣng lại thấy dƣờng nhƣ chẳng mất
mát gì vì mình vẫn đƣợc quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu
của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất chƣa đƣợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú
trọng đến lợi ích của Nhà nƣớc mà chƣa có giải pháp cho quyền lợi của ngƣời đang sử
dụng đất vốn là chủ sở hữu trƣớc đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên
nhân dẫn đến ngƣời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai,
tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nƣớc ta trong những năm đầu của thập
niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chƣơng 57 điều. Đây
là bƣớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời đại
diện chủ sở hữu về đất đai và ngƣời sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có
hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Với những quy định này, chế
định về quyền sử dụng đất đƣợc hình thành, nó đƣợc xây dựng trên cơ sở đất đai
thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc ghi nhận nhƣ là một


8

hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Nhà nƣớc giao đất,
ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công
dụng và hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bƣớc đầu đã
tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đƣợc
một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của
cơ chế thị trƣờng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nƣớc
vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán,
chuyển nhƣợng đất đai dƣới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động,
chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nƣớc.
Trƣớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một
mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của ngƣời sử dụng đất, một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, mặt
khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của ngƣời sử dụng đất, đó là ghi nhận
ngƣời sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền:
chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo
những điều kiện do Nhà nƣớc đặt ra. Nhƣ vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất
của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn, có thể nói Nhà nƣớc đã "trao" cho ngƣời
sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn
khổ nhất định", nhờ đó ngƣời sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất
đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho ngƣời
khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất
của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trƣờng
quyền sử dụng đất, làm cho ngƣời sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang
lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nƣớc
giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã đƣợc xem nhƣ là một quyền
tài sản, có thể trị giá đƣợc bằng tiền, nhờ đó mà ngƣời sử dụng đất có thể đƣa quyền
sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng


9

sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử
dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không có đầy đủ
các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải
ngƣời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 05 quyền tại Luật Đất đai năm
1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền tại Luật
Đất đai năm 2013. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất.
(Luật đất đau năm 1993) (Luật đất đai năm 2003) (Luật đất đai năm 2013)
Nhƣ vậy, chế định quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một hình thức thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở
hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý,
Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà
nƣớc lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối
cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các
hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận
quyền sử dụng đất đƣợc xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nƣớc quy định cho họ đƣợc hƣởng
những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trƣng
của ngƣời sử dụng đất, nó đƣợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là
loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực nhà nƣớc. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng nhƣ
quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đƣợc áp dụng đối với tất cả các chủ
thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nƣớc. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nƣớc ban


10

hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa
diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy nhiên,
quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều
quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất.
Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất
định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện bằng việc ban hành
các quy định của pháp luật bắt buộc ngƣời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà
nƣớc phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy
thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận ngƣời sử dụng đất
chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nƣớc đã mở
rộng cho ngƣời sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất trong một số trƣờng hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai
2003 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua
ngày 26/11/2003. Và tại Luật đất đai năm 2013 ngƣời sử dụng đất có 8 quyền chuyển
quyền sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai,
góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc đang có xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền năng của
ngƣời sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất thể hiện sự quan tâm
sâu sắc của Nhà nƣớc đến ngƣời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy
việc khai thác tiềm năng đất đai theo hƣớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng


11

thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trƣờng quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc phân phối
hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện những
quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong
sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nƣớc, đó là phải tuân thủ những nguyên
tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trƣờng
hợp, đối tƣợng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền
năng pháp lý cụ thể.
Từ những phân tích trên có thể hiểu: quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở
dạng quyền tài sản đặc biệt của một chủ thể nhất định mà giá trị của tài sản này chính
là giá trị khai thác công dụng của đất được xác định bằng tiền đối với một diện tích
đất nhất định trong thời hạn sử dụng đất nhất định trong đó chủ sở hữu đất đai là Nhà
nước và chủ sở hữu quyền sử dụng là người sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất – một quyền năng của chủ sở hữu đất đai
Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì vậy, Nhà
nƣớc có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tƣ cách là chủ sở hữu, Nhà nƣớc
thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với
đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tƣ cách là chủ sở hữu
đối với đất đai, Nhà nƣớc còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu
của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.( Bộ luật Dân sự năm 2015) Nhƣ vậy, dƣới góc độ này, đất đai chính là tài
sản, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Do đó, Nhà nƣớc có
quyền sử dụng đất. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đinh: “Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. (Bộ luật Dân sự


12

năm 2015) Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và ngƣời
không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nƣớc là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối
với đất, hoặc ngƣời không phải là chủ sở hữu chỉ đƣợc sử dụng đất theo thỏa thuận
với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm ngƣời nhận đƣợc quyền sử
dụng theo một giao dịch, ngƣời chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhƣng
ngay tình, ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nƣớc… Nhƣ
vậy, dƣới góc độ này, quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu
– Nhà nƣớc, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nƣớc trực tiếp thực hiện, quyền này chỉ thuộc về
Nhà nƣớc mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên
lãnh thổ, mà Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nƣớc trao quyền
sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại đƣợc coi là một loại tài
sản, cụ thể là một loại quyền tài sản.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài
sản là quyền trị giá đƣợc bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí
tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. (Bộ luật Dân sự năm 2015) Nhƣ
vậy, dƣới góc độ này, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại quyền tài sản. Loại tài
sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản đƣợc xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn
luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại
tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất đƣợc thực hiện các giao
dịch đối với tài sản này.
Ngƣời sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc đƣợc
thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, nhƣ mua bán, trao đổi,
tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất


13

đƣợc pháp luật bảo hộ”.(Hiến pháp năm 2013) Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này”. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tƣợng của giao
dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống
nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định ngƣời sử dụng đất có quyền “chuyển nhƣợng”
quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn Điều 167
Luật Đất đai quy định cụ thể ngƣời sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất”.( Luật Đất đai năm 2013) Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54
Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bao gồm quyền
thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ
thể khác. Với cách hiểu này, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không bao gồm thế
chấp quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
thì chuyển nhƣợng chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có
giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo giá đất. Nhƣ vậy, quyền sử
dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất đƣợc
coi là một loại bất động sản.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất
Đất đai với ý nghĩa bao quát là chỉ đất nƣớc một miền đất có biên giới nhất định
của một quốc gia; với ý nghĩa để chỉ một mảnh đất có vị trí, diện tích nhất định mà ta
có thể hƣởng dụng đƣợc để sinh sống.
Từ thời cổ đại, đất đai đƣợc coi là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai
trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng, với tính ổn định
của đất đai cùng với tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tƣ liệu sản xuất quan


14

trọng nhất trong xã hội, mà nông nghiệp chiếm vị trí hàng đầu. Mặt khác, đất đai là
một bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên của một quốc gia, chính vì có đất đai mới có
vùng trời, vùng biển, do đó mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan có quyền lực
cao nhất của Nhà nƣớc thực hiện. Chế độ, chính sách về đất đai luôn đƣợc sự quan
tâm đặc biệt của Nhà nƣớc và xã hội.
Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở hữu khác về đất
đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Hiến pháp năm 2013, Đ.53) và (Luật đất đai, Đ.4),
trong BLDS 2015 cũng quy định: " Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý " (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.197) đã có sự thống nhất
trong văn bản có hiệu lực cao nhất của nhà nƣớc về sở hữu đất đai.
Nhà nƣớc ta không thừa nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai nhƣng Nhà nƣớc
công nhận cho NSDĐ có QSDĐ bao gồm các quyền gần nhƣ các quyền của chủ sở
hữu. QSDĐ là một quyền tài sản, quyền này trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển
giao trong giao lƣu dân sự. QSDĐ là trƣờng hợp đặc biệt, mặc dù là quyền sử dụng
nhƣng NSDĐ có những quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai năm
2013, Đ.167) những quyền này thực chất là quyền của chủ sở hữu chứ không phải
quyền sử dụng nhƣ tên gọi. Song định đoạt đối với QSDĐ cũng có những đặc thù nhƣ
việc định đoạt phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích, nhìn chung
với những tài sản khác thì việc định đoạt QSDĐ có những hạn chế trong những quyền
mà NSDĐ đƣợc phép thực hiện.
Nhƣ vậy, Nhà nƣớc là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nƣớc thực hiện quyền sở
hữu của mình bằng cách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức quyền sử dụng đất
lâu dài, ổn định, ngoài các quyền ngƣời sử dụng họ còn có quyền định đoạt, chuyển
nhƣợng, tặng cho …Luật đất đai 2013 quy định “Tặng cho quyền sử dụng đất thực
chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc


15

chuyển nhượng này có giá trị bằng không”. (Luật Đất đai năm 2013) Tặng cho QSDĐ
là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt
vật chất.
Khái niệm về tặng cho QSDĐ phải đƣợc xem xét ở nhiều phƣơng diện khác
nhau, theo phƣơng diện khách quan thì tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật của
Nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch
chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau. Đó là quy định về điều kiện, nội dung, hình
thức của Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên đƣợc tặng cho. BLDS
năm 2005 quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ trên cơ sở quy định quyền tặng cho
QSDĐ của LĐĐ năm 2013 đến BLDS năm 2015 quy định chung về Hợp đồng về
QSDĐ trên cơ sở NSDĐ đƣợc thực hiện các quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất” (Luật Đất đai năm 2013, Đ.167)
Xét theo phƣơng diện chủ quan thì tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự,
trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát
sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất.
Sự thỏa thuận về việc tặng cho QSDĐ này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và
bên đƣợc tặng cho. Theo đó bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình chi bên đƣợc
tặng cho mà không yêu cầu bên đƣợc tặng cho trả cho mình bất cứ lợi ích vật chất
nào; còn bên đƣợc tặng cho đồng ý nhận QSDĐ mà bên kia cho tặng. Nhƣ vậy hợp
đồng tặng cho QSDĐ không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển QSDĐ từ bên tặng
cho sang bên đƣợc tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt
các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phƣơng diện chủ quan có thể nêu một
cách khái quát về khái niệm tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên tặng cho giao QSDĐ cho bên đƣợc tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên
đƣợc tặng cho đồng ý nhận nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất.
Xét về hai phƣơng diện trên, khi các bên thỏa thuận cho nhau QSDĐ theo
đúng quy định của pháp luật thì đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận sự thỏa thuận đó và Hợp
đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×