Tải bản đầy đủ

tiểu luận kinh tế đầu tư dự án đầu tư green vinhomes

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

-

1.1
Mô tả công ty và dự án
1.1.1
Khái quát về doanh nghiệp
Tên Doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES thuộc tập đoàn

-

VinGroup
Tên viết tắt: VINHOMES
Tên tiếng Anh: VINHOMES.,JSC
Mã chứng khoán: VHM
Trụ sở chính: Số 458, phố Minh Khai, Phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà

-


Trưng, Thành phố Hà Nội, Việt Nam
Điện thoại: (+84 24) 3974 9350 ♣ Fax: (+84 24) 3974 9351
Website: http://vinhomes.vn
Vốn điều lệ hiện tại: 26.796.115.500.000 đồng (Hai mươi sáu nghìn
bảy trăm chín mươi sáu tỷ một trăm mười lăm triệu năm trăm nghìn

-

đồng)
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102671977 do Sở Kế
hoạch Đầu tư TP. Hà Nội cấp lần đầu ngày 06/3/2008 và thay đổi lần

thứ 22 ngày 12/4/2018
- Phạm vi và lĩnh vực hoạt động của Công ty:
+ Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ
sử dụng hoặc đi thuê 3
+ Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.2
Tầm nhìn và sứ mệnh:
Làm một doanh nghiệp thuộc tập đoàn VinGroup nên tầm nhìn và
sứ mệnh của VINHOMES cũng không đi ngược lại với tầm nhìn và sứ
mệnh của cả tập đoàn.
Tầm nhìn:
-

Bằng khát vọng tiên phong cùng chiến lược đầu tư - phát triển bền
vững phấn đấu trở thành 1 đơn vị của Tập đoàn kinh tế đa ngành
hàng đầu Việt Nam và khu vực đang hướng đến một Tập đoàn mang

-

đẳng cấp quốc tế.
VINHOMES mong muốn tạo nên một thương hiệu Việt, thể hiện tầm
vóc trí tuệ và niềm tự hào Việt Nam trên trường quốc tế.
1


Sứ mệnh:
-



Đối với thị trường: Cung cấp các sản phẩm – dịch vụ đẳng cấp với
chất lượng quốc tế và am hiểu bản sắc địa phương; mang tính độc
đáo và sáng tạo cao. Bên cạnh giá trị chất lượng vượt trội, trong mỗi
sản phẩm – dịch vụ đều chứa đựng những thông điệp văn hóa, nhằm

-

thỏa mãn tối đa nhu cầu chính đáng của khách hàng.
Đối với cổ đông và đối tác: Đề cao tinh thần hợp tác cùng phát triển;
cam kết trở thành “Người đồng hành số 1” của các đối tác và cổ

-

đông; luôn gia tăng các giá trị đầu tư hấp dẫn và bền vững.
Đối với nhân viên: Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp,
năng động, sáng tạo và nhân văn; tạo điều kiện thu nhập cao và cơ

-

hội phát triển công bằng cho tất cả nhân viên.
Đối với xã hội: Hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích xã hội; đóng
góp tích cực vào các hoạt động hướng về cộng đồng, thể hiện tinh
thần trách nhiệm công dân và niềm tự hào dân tộc.

-

1.2
Tính cấp thiết của dự án:
Trên thế giới đã và đang có cả một cuộc “cách mạng xanh” khi mà
tài nguyên cạn kiệt và môi trường sống ô nhiễm tới mức đáng báo
động. Mặc dù đi sau nhưng Việt Nam cũng đang tiếp bước theo quy
luật phát triển bền vững này. Chúng ta cũng đã dần có những cuộc

-

"cách mạng xanh”.
Việc xây dựng chung cư đã quá phổ biến đặc biệt là tại các đô thị
của Việt Nam, tuy nhiên ý thức về việc xây dựng các công trình xanh

-

hầu như là không phổ biến.
Thiếu không gian xanh đang là tình trạng chung ở các đô thị đã,
đang phát triển trên thế giới và Việt Nam. Nhưng câu chuyện sống
xanh ở đây không chỉ dừng lại ở việc phủ cây xanh lên không gian
sống.Tuy nhiên, ở Việt Nam nhiều người lầm tưởng chữ “xanh” ở đây
là cây xanh nhưng thực ra cây xanh chỉ là một phần rất nhỏ.Khái
niệm Công trình Xanh do Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ – gọi tắt
là USGBC đưa ra, nhằm nói đến những công trình đạt được hiệu quả
2


cao trong sử dụng năng lượng và vật liệu, giảm thiểu các tác động
xấu tới môi trường; đồng thời được thiết kế để có thể hạn chế tối đa
những tác động không tốt của môi trường xây dựng tới sức khỏe con
người và môi trường tự nhiên.
1.3
Mục tiêu của dự án:
• Ngày càng tăng thêm uy tín của thương hiệu VINHOMES trong lĩnh
vực bất động sản, không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà quan trọng
hơn là luôn đặt sự an toàn, sức khỏe và cảm nhận của khách hàng
lên hàng đầu.
• Trở thành đơn vị dẫn đầu trong các doanh nghiệp ở Việt Nam đi theo
xu hướng xây dựng “công trình xanh”
• Giải quyết các vấn đề thường gặp tại các chung cư kiểu cũ như ô
nhiễm, bí bách, nhanh xuống cấp thiếu không khí trong lành, …
1.4
Địa điểm thực hiện dự án
Xã Tứ Hiệp, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

Hình 1: Địa điểm thực hiện dự án

Nguồn: Google Map
3


1.4.1
Đặc điểm địa lý tự nhiên của huyện Thanh Trì
- Huyện Thanh Trì nằm ven phía Nam và Đông Nam Hà Nội, giáp
các quận:
+ Thanh Xuân (phía Tây Bắc),
+ Hoàng Mai (phía Bắc),
+ Hà Đông (phía Tây),
+ Huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yênvới Sông
Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đông), huyện Thanh Oai và
-

huyện Thường Tín (phía Nam).
Huyện Thanh Trì nằm ở hữu ngạn sông Hồng, địa thế thấp dần về
phía Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng, trên địa
bàn huyện có đoạn cuối của sông Tô Lịch chảy qua nối với sông

-

Nhuệ ở phía Tây Nam.
Diện tích: 63,17km2
Dân số: 256.800 người (2017)
Mật độ: 3.145 người/km2

1.4.2
Giao thông
- Quốc lộ 1A chạy xuyên suốt qua địa bàn huyện và đường quốc lộ
1A mới (Pháp Vân - Cầu Giẽ) chạy qua các xã Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp,
-

Liên Ninh thuộc huyện;
Sông Hồng chảy men theo phía Đông huyện, điểm cuối qua xã Yên

-

Mỹ, Duyên Hà và Vạn Phúc.
Đường sắt Thống Nhất, chạy dọc theo quốc lộ 1A.
Các tuyến xe bus số 6A (Bến xe Giáp Bát - Cầu Giẽ), số 6B (Bến xe
Giáp Bát - Hồng Vân), số 6C (Bến xe Giáp Bát - Phú Minh), số 6D
(Bến xe Giáp Bát - Tân Dân), số 6E (Bến xe Giáp Bát - Phú Túc), số
8 (Đông Mỹ - Long Biên), số 12 (Công viên Nghĩa Đô - Đại Áng), số
6A (Bến xe Giáp Bát - Cầu Giẽ), số 62 (Bến xe Thường Tín - Bến xe
Yên Nghĩa), số 94 (Bến xe Giáp Bát - Kim Bài), số 101 (Bến xe Giáp
Bát - Vân Đình) chạy dọc theo quốc lộ 1A. Có thêm xe 39, 99 đến

-

BV Nội tiết TW. Xe đi qua có thêm 22B, 37, 106
Các dự án đường sắt đô thị Hà Nội đi qua địa bàn huyện là các
tuyến số 1 (Ngọc Hồi - Yên Viên), tuyến số 6 (Nội Bài - Ngọc Hồi),
4


tuyến số 7 (Mê Linh - Ngọc Hồi), tuyến số 8 (An Khánh - Dương
Xá), trong đó tuyến số 1 hiện đang được đầu tư xây dựng.
1.4.3
Địa điểm dự kiến xây dựng thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp
- Xã Tứ Hiệp nằm ở phía bắc huyện Thanh Trì. Ranh giới hành chính
-

như sau:
Phía đông giáp xã Yên Mỹ;
Phía nam giáp xã Ngũ Hiệp;
Phía tây giáp xã Vĩnh Quỳnh và thị trấn Văn Điển;
Phía bắc giáp các phường Hoàng Liệt và Yên Sở, quận Hoàng Mai.

1.5
Lý do chọn địa điểm
- Giao thông thuận lợi: phía đông là đường cao tốc Pháp Vân Cầu
Giẽ và đường đê sông Hồng; phía tây là đường quốc lộ 1 cũ. Tại
Bệnh viện Nội tiết Trung ương có tuyến xe bus số 39 Công viên
-

Nghĩa Đô - Tứ Hiệp.
Trong huyện có nhiều khu đô thị đã và đang được nhà nước xây

-

dựng tạo nếp sống văn minh, an sinh xã hội được bảo đảm.
Chất lượng y tế của các xã, thị trấn trong vùng đều đạt chuẩn

-

quốc gia
Hệ thống giao thông trong toàn huyện từ thôn xóm đến các tuyến

-

trục trung tâm đều được nhựa hóa hoặc bê tông hóa đạt chuẩn
Trên địa bàn huyện Thanh Trì đã và đang hình thành một số khu
đô thị lớn như: khu đô thị Đại Thanh thuộc xã Tả Thanh Oai, khu
đô thị Cầu Bươu, khu đô thị Hồng Hà Park City, khu đô thị Tây Nam
Kim Giang, khu đô thị Tân Triều, khu đô thị Ngọc Hồi, khu đô thị Tứ

-

Hiệp.
Xung quanh có nhiều cơ sở giáo dục, trung tâm mua sắm, bệnh
viện, ngân hàng, thuận lợi cho sinh hoạt của người dân.

1.6
Hình thức đầu tư
Gọi vốn chủ yếu từ Công ty cổ phần Vinhomes (thuộc tập đoàn
Vingroup ).
1.7
Tiến độ dự án (dự kiến)
 Dự kiến hoàn thành dự án trong vòng 30 tháng
5


1.8
Phân tích, đánh giá chung về ảnh hưởng của dự án
1.8.1
Điểm mạnh
− Công trình giảm diện tích đất xây dựng và thay vào đó là diện tích
cây xanh, mặt nước. Tái sử dụng nước mưa, sử dụng năng lượng mặt
trời.
− Ứng dụng công nghệ xanh trồng cây, trồng cỏ trên mái với mục đích
giảm bức xạ mặt trời, giảm tiếng ồn, khói bụi và những tác động xấu
– tạo nên chất lượng sống và môi trường sống tốt hơn.
− Chung cư sử dụng nguyên vật liệu xanh để xây dựng.
− Nâng cao không gian sống trong nhà, phù hợp và dễ thích nghi với
mọi đối tượng sống.
− Cây xanh, hoa lá được trồng giữa khuôn viên công trình, tạo thành
những lối đi nhỏ, những không gian thư giản thật thoải mái, sản
khoái cho người dân sống ở đây.
− Thông gió tự nhiên tốt, chiếu sáng tự nhiên và phần bề mặt công
trình tiếp xúc với tự nhiên nhiều hơn.
1.8.2
Điểm yếu
− Cần phải có lượng vốn đầu tư ban đầu lớn cùng công nghệ, trang thiết bị hiện đại
− Ảnh hưởng đến môi trường
+ Giai đoạn xây dựng
 Ô nhiễm không khí do bụi và ô nhiễm tiếng ồn
 Nước thải, chất thải rắn từ quá trình xây dựng và sinh hoạt của
công nhân
Biện pháp xử lý
 Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất,
san ủi mặt bằng…
 Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn,
bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng
gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực.
 Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công
nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm
nhập vào phổi tăng lên.

6


 Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân
như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần
thiết. Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây
dựng.
 Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ
không hoạt động từ 18h – 06h.
+ Giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng
 Ô nhiễm không khí do khí thải của lượng lớn các phương tiện giao
thông
 Ô nhiễm tiếng ồn do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của
người dân trong khu chung cư
 Ô nhiễm nước thải và chất thải sinh hoạt của người dân trong khu
chung cư
 Vì đông dân cư sinh sống và còn phụ thuộc nhiều vào ý thức của
người sử dụng nên nguy cơ cháy nổ khá cao
Biện pháp xử lý
 Trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu ở.
Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc các đường phố
tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản
bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường.
 Các lò đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông
thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu
tai nạn rủi ro do bất cẩn gây ra.
 Ban quản lý khu dân cư sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm
thanh vừa đủ nghe để khỏi làm phiền lòng mọi người xung quanh,
đồng thời cấm hẳn những hoạt động vui chơi giải trí gây ồn ào
quá 22 giờ.
 Nước thải của khu dân cư sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh
sang bể tự hoại. Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt
tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước khi thải ra môi
trường.
 Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải.
7


 Các loại chất thải: bao bì, can đựng hóa chất… sẽ đươc tái sử
dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận
dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý.
 Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh
hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu
gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung.
 Tuyên truyền ý thức cho người dân, bên cạnh đó trang bị hệ thống
phòng chống cháy nổ đạt chất lương cao.
1.8.3
Cơ hội:
− Là một trong số những doanh nghiệp đầu tiên thực hiện dự án xây
dựng theo xu hướng này nên sức cạnh tranh trong mảng kinh doanh
này không quá lớn. Bằng uy tín và thương hiêu của cả tập đoàn,
doanh nghiệp rất có thể sẽ vươn lên đứng đầu trong mảng kinh
doanh này.
− Bên cạnh đó, kiến trúc chung cư xanh đã phát triển ở nhiều nước
phương Tây và đã đem lại những giá trị tích cực, nước ta có thể học
hỏi nhiều kinh nghiệm của các nước phát triển.
− Nhà nước đã bước đầu quan tâm tới phát triển kiến trúc xanh bằng
việc ban hành một số văn bản pháp quy. Bộ Xây dựng đang tập
trung điều chỉnh, xây dựng mới những tiêu chuẩn, quy chuẩn về mặt
quy hoạch, đưa dần các tiêu chuẩn xây dựng xanh vào các tòa nhà,
các khu đô thị mới.
1.8.4
Thách thức:
− Việc ứng dụng công nghệ xanh mang lại nhiều lợi ích về môi trường,
có độ bền cao, giúp cho việc quản lý tòa nhà đạt hiệu quả hơn. Tuy
nhiên ở Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ xanh trong xây dựng
hiện nay mới chỉ là khởi đầu với chi phí đầu tư ban đầu khá lớn nên
việc ứng dụng, triển khai còn gặp nhiều khó khăn.
− Bên cạnh những tổ chức, doanh nghiệp đang nỗ lực hướng tới những
sản phẩm sinh thái, thân thiện với môi trường, không ít hiện tượng
mượn mác “xanh” để trục lợi từ các chính sách ưu đãi hoặc để tạo ra
8


vẻ ứng dụng công nghệ mới tiết kiệm năng lượng mà không hề thực
chất. Hiện nay tại Việt Nam, rất ít người hiểu về kiến xanh và lợi ích
của nó. Đa phần chỉ cần đáp ứng nhu cầu chỗ ở mà bỏ qua các điều
kiện còn lại như môi trường, không khí, giao thông…
− Ở góc độ quản lý, hiện nay, tình trạng biến đổi khí hậu cũng như ô
nhiễm môi trường ngày càng trầm trọng và thiếu kiểm soát. Trong
khi đó, hệ thống giáo dục chưa đủ để giúp cho các thế hệ tương lai
thực sự hiểu và nhận thức sâu sắc về lối sống xanh. Hệ thống tiêu
chuẩn xanh và cơ chế chính sách còn nghèo nàn và chưa đi vào thực
tế.

9


CHƯƠNG 2
2.1

QUẢN LÝ RỦI RO

Rủi ro do các nguyên nhân đến từ môi trường tự nhiên
Thi công xây dựng là hoạt động ngoài trời, trong một khoảng

thời gian dài. Do đó, các yếu tố về thời tiết có thể ảnh hưởng tới thời
gian thực hiện, chi phí và chất lượng của dự án. Việt Nam là một
nước có khí hậu nhiệt đới ẩm, nhiệt độ trung bình năm cao, lại giáp
biển nên tình hình thời tiết thường biến động.
Theo Chương trình phát triển Liên Hiệp Quốc, Việt Nam là nước
có nhiều hiểm họa thiên nhiên như lũ lụt và bão nhiệt đới. Việt Nam
cũng là 1 trong 10 quốc gia chịu tác động nặng nề nhất của tình
trạng biến đổi khí hậu và mực nước biển dâng cao, với tần suất ngày
càng gia tăng các hiện tượng thời tiết bất thường như mưa lớn, mưa
đá, bão lũ, hạn hán, giá rét…Mưa đá, bão, lũ lụt và giông lốc là
nguyên nhân thời tiết hàng đầu khiến các công trình xây dựng bị
xuống cấp, hư hỏng và rút ngắn vòng đời sử dụng. Thiệt hại kinh tế
từ việc sửa chữa hoặc đầu tư thay mới cũng rất đáng kể. Theo Báo
cáo tại Hội nghị tổng kết công tác phòng chống lụt, bão và tìm kiếm
cứu nạn năm 2014, thiên tai trong năm vừa rồi đã làm gần 2.000 căn
nhà đổ, sập, hơn 42.000 công trình bị hư hại, tốc mái…, ước tính
tổng thiệt hại khoảng 2.830 tỷ đồng.
-

-

Đánh giá:
+ Mức độ xảy ra rủi ro: 6/10
+ Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 9/10
Giải pháp khắc phục:
+ Do phần mái tôn là phần quan trọng nhất của công trình, nên việc
lựa chọn hệ mái tôn lợp hiện đại, đã qua các kiểm nghiệm thực tế
và đạt chứng nhận độc lập của quốc tế sẽ giúp giảm thiểu tối đa
rủi ro đầu tư và mang lại giá trị kinh tế bền vững cho công trình
trong điều kiện khí hậu nhiệt đới thường xảy ra bão lũ như ở nước
ta.
10


+ Sử dụng vật liệu xây dựng phù hợp với điều kiện thời tiết nóng
ẩm, mưa nhiều
+ Bố trí trong khuôn viên chung cư có mặt nước thoáng, các mảng
cây xanh lớn tạo các không gian trống tránh tích tụ không khí ẩm.
+ Mua bảo hiểm đầu tư hoặc bảo hiểm xây dựng
2.2
2.2.1

Rủi ro do các nguyên nhân đến từ môi trường văn hóa
Quan niệm:
Một bộ phận không nhỏ dân cư vẫn không mấy mặn mà với

hình thức nhà chung cư cao tầng bởi quan niệm cũ: nhà ở lơ lửng
trên không thì sẽ luôn có cảm giác không yên ổn, nơi sinh sống thì
chân phải đạp đất mới cảm thấy vững tâm làm ăn. Thực tế cho thấy,
đa số các chung cư cao tầng được xây dựng ở các quận trong thành
phố hiện nay đều dành cho người có thu nhập trung bình và cao, số
chung cư cho người thu nhập thấp còn khá ít.
Hình thức chung cư xanh vẫn còn khá mới mẻ với đại đa số người
Việt. Đa số mọi người đều nghĩ công trình xanh là phải có giá thành
xây dựng cao hơn công trình bình thường.
Lý do của suy nghĩ này là vì mọi người đều quan niệm: Công
trình xanh như là công trình bình thường, sau đó trang bị thêm các
“thành phần” xanh như: pin mặt trời, thiết bị tiết kiệm nước,...giá
thành cho các thiết bị “đặc biệt” này đều cao hơn các loại phổ thông.
Từ đó họ suy ra để mua được một căn hộ chung cư xanh cần một số
tiền lớn hơn nhiều lần so với một căn hộ chung cư bình thường. Đây
là lý do khiến nhiều người e ngại trong việc lựa chọn mua một căn hộ
chung cư xanh.
2.2.2

Lối sống:
Đi lên từ một nước nông nghiệp lạc hậu, kinh tế hộ gia đình là

chủ yếu, tính tư hữu của người Việt rất cao. Do những yếu tố lịch sử
đó mà tư duy cộng đồng, trách nhiệm cộng đồng, văn hoá cộng đồng
của người Việt nhìn chung còn hạn chế, dẫn tới sự tuỳ tiện, cá nhân
11


và ít để ý đến người xung quanh. Điều này gây khó khăn, bất lợi cho
cuộc sống ở các chung cư, nơi đòi hỏi tính cộng đồng, văn hoá cộng
đồng rất lớn, vì ở đó dịch vụ công cộng và rất nhiều các vấn đề, yếu
tố và công trình công cộng, gắn kết với nhau, lệ thuộc vào nhau,
chung cho mọi người cùng sinh hoạt. Nhiều người dân ý thức bảo vệ
của công còn kém dẫn đến hư hại, xuống cấp của cơ sở vật chất
trong thời gian ngắn, làm tăng chi phí sửa chữa, nâng cấp,...
Các khu chung cư là nơi cư trú của cộng đồng dân cư đến từ
nhiều vùng địa lý với những nét văn hóa, trình độ dân trí khác nhau.
Sự khác biệt về văn hóa, lối sống, cách thức ứng xử của cư dân là
một phần nguyên nhân dẫn đến những mâu thuẫn, xung đột, những
hình ảnh không đẹp ở mỗi tầng nhà. Trong đó, nổi cộm là việc lấn
chiếm không gian chung; xả rác, chất thải không đúng nơi quy định;
nuôi, thả rông vật nuôi,...Ngoài ra chuyện văn hóa sử dụng chung
cửa ra vào và thang máy cũng sinh nhiều hệ lụy từ cách nhường nhịn
khi ra vào cửa, ra vào thang máy cho đến chuyện quấy rối tình dục
trong thang máy mà báo chí đăng tin khá nhiều thời gian gần đây.
-

-

Đánh giá:
+ Mức độ xảy ra rủi ro: 8/10
+ Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra:5/10
Giải pháp khắc phục:
+ Để xuất lên chính phủ các ý kiến nhằm hoàn thiện hơn các luật lệ
liên quan đến chung cư cao tầng để giảm thiểu các tranh chấp
không đáng có
+ Kiến nghị lên nhà nước về các chính sách ưu đãi hơn nữa cho các
dự án chung cư xanh do tính hiệu quả vượt trội và những lợi ích to
lớn cho người dân và xã hội như hỗ trợ vốn, ưu đãi thuế, thời gian
cấp phép,…nhằm thu hút quan tâm của người dân với thu nhập
thấp hơn trong xã hội.

12


+ Tăng cường công tác phổ cập, tuyên truyền cho dân cư về lối sống
văn minh, xanh sạch đẹp nhằm nâng cao hình ảnh, mỹ quan cho
công trình xanh
2.3
Rủi ro do các nguyên nhân đến từ nội bộ doanh
nghiệp
2.3.1
Rủi ro tài chính
- Đối với dự án đầu tư này, nguồn vốn huy động vô cùng lớn, nếu
công ty không thể thu hồi vốn hoặc kinh doanh thua lỗ, dẫn đến
không trả được nợ cho ngân hàng hoặc không có lợi nhuận trả cho
các cổ đông, tài sản của công ty sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, nếu
nguồn tiền không được sử dụng hợp lý (bị lãng phí, hoặc dùng cho
các mục đích không phục vụ dự án đầu tư) thì sẽ có một khoản tiền
bị thất thoát (mà khoản tiền đó đáng nhẽ được đầu tư vào dự án giúp
dự án hoàn thiện nhất)
Khái niệm sinh sống ở chung cư còn vấp phải nhiều định kiến từ
người Việt, do đó, việc kinh doanh sản phẩm này có thể vấp phải
nhiều khó khăn, khiến cho vốn bị ứ đọng quá lâu và không thu được
lợi nhuận cũng như hoàn vốn.
- Đánh giá
+ Mức độ xảy ra rủi ro: 5/10
+ Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 7/10
- Biện pháp khắc phục:
Xây dựng, rà soát, hiệu chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến
lĩnh vực tiền, hàng, tài sản, vật tư..., bịt kín các lỗ hổng trong các
giao dịch, thu, chi, xuất nhập hàng hóa... Những rủi ro liên quan đến
con người có thể được ngăn ngừa từ khâu tuyển dụng, đào tạo, đánh
giá, giáo dục ý thức kỷ luật, khơi gợi lòng chính trực... song song với
các biện pháp kiểm soát quá trình, kiểm soát chéo, kiểm tra đột
xuất, định kỳ...

13


2.3.2
Rủi ro nhân sự
Đây là một dự án bất động sản sử dụng số lượng nhân công lớn.
Trong quá khứ đã có nhiều cuộc đình công diễn ra trong quá trình thực
hiện dự án, khiến cho dự án bị ngừng trệ, thời gian thực hiện bị kéo dài
so với kế hoạch.
+
+
+

Đánh giá
Mức độ xảy ra rủi ro: 2/10
Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 8/10
Biện pháp khắc phục:
Có chế độ lương, phụ cấp với công nhân rõ ràng, trả lương đúng hẹn
và có đủ chế độ (bảo hiểm, phụ cấp làm thêm giờ) đối với công nhân
2.3.3
Rủi ro pháp lý
Đây là một trong những rủi ro sẽ gây thiệt hại nặng nề đối với
công ty về không chỉ tài sản mà còn danh tiếng, chữ tín của công ty.
Từ các dự án trong quá khứ có rất nhiều vấn đề pháp lý nổi cộm lên,
ảnh hưởng xấu đến danh tiếng của công ty và hình ảnh thương hiệu
của công ty. Các vấn đề liên quan đến chất lượng công trình, các thủ
tục liên quan đến cấp phép, hay các tác động của công trình gây ra
đối với xã hội trong quá trình thi công cũng có thể bị lên án, hoặc
thậm chí nặng hơn là ra tòa.

-

-

Đánh giá:
+ Mức độ xảy ra rủi ro: 3/10
+ Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 9,5/10
Biện pháp khắc phục:
+ Thực hiện đầy đủ đúng theo quy định pháp luật về các thủ tục,
cấp ,…
+ Hạn chế tối đa các tác động mà việc thi công gây ra đối với môi
trường, xã hội

14


CHƯƠNG 3
3.1
3.1.1

QUY HOẠCH DỰ ÁN

Giải pháp quy hoạch
Các căn cứ

− Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hành

theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996.
− Căn cứ vào quyết định 11/2016/QĐ: quy chế quản lí quy hoạch,

kiến trúc, công trình cao tầng trong khu vực thành phố Hà Nội
− Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học.
− Các văn bản quy định hiện hành.

3.1.2

Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng

Theo xác định của Sở Quy họach – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư
quy họach mới bao gồm
− Chung cư cao tầng
− Đường giao thông và vỉa hè
− . Khu tiện ích của chung cư

3.1.3

Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu

− Diện tích đất nghiên cứu: 15.406 m2
− Diện tích đất xây dưng chung cư : 4868m2 chiếm 31.6% diện tích đất
− Diện tích đấy xây dựng vườn cây xanh: 2780m 2 chiếm 18.04% diện

tích đất

15


− Diện tích đất xây dựng khu vui chơi trẻ em: 962m 2 chiếm 6.24% tổng

diện tích
− Diện tích đất xây dựng đài phun nước và sân trung tâm: 5036m 2

chiếm 32.7%
− Diện tích đất cho sân bóng rổ, tennis, cầu lông: 360m 2 chiếm 2.34%
− Diện tích cho khu bể bơi bốn mùa: 200m 2 * 2(bể) = 400m 2 chiếm

2.6%
− Diên tích đường nội khu: 1000m2 chiếm 6.5% tổng diện tích đất
− Bãi đỗ xe: 4 tầng hầm của 2 tòa với diện tích mỗi tầng khoảng

2.000m2
− Cấp nước :
+ Sinh họat 200L/người/ngày đêm
+ Tưới cây – rửa đường 15L/người/ngày đêm
− Cấp điện
+ Sinh họat 1000 – 1100 Kwh/người/năm
+ CTCC 800 – 1200 Kwh/người/năm
− Thóat nước mưa: Hệ thống cống kín D400 – D1200
− Thoát nước bẩn: 205L/người/ngày đêm
− Thông tin: Điện thọai cố định dự kiến cho nhà ở 25-30máy/100dân

16


− Rác thải: 1-1.5kg/người/ngày đêm.

3.2
Tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan
– Nội dung bố trí
3.2.1
Cơ cấu quy họach:
− Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định

nhằm lựa chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính
chất sử dụng
− Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trên

tổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưu
thông của ngừơi dân đến từng lô nhà và trên tòan khu đất quy
họach.
− Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm

tương đối riêng biệt.
− Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu

lạc bộ TDTT, thương mại…
− Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng.

Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen
kẽ trong các cụm công trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi
khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tòan khu.
− Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông

đối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng.
3.2.2

Không gian kiến trúc cảnh quan- nội dung bố trí.

Bố cục khối chung cư gồm 2 tòa, mỗi tòa 38 tầng trong đó:

17


− 5 tầng đầu tiên được thiết kế cho trung tâm thương mại và các

tiện ích như thư viện, nhà hàng, …
− Từ tầng 6 đến tầng 37 là không gian sống của các hộ gia đình với

mật độ 20 căn/1 sàn. Diện tích mỗi căn dao động từ 60m 2 đến
1202 tương ứng với từ 1-3 phòng ngủ/căn.

)
Hình 2: Căn hộ 1 phòng ngủ (128 căn)

18


Hình 3: Căn hộ 2 phòng ngủ(256 căn )

Hình 4: Căn hộ 3 phòng ngủ( 256 căn)

19


Hình 5: Tầng 38: skybar và bể bơi vô cực.

− Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng PCCC bên trong khu

đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt
nhất, và tiếp cận công trình từ nhiều hướng.
3.2.3

Về trang thiết bị

Một số trang thiết bị được lắp đặt để phục vụ cư dân sinh sống tại
chung cư như
− Hệ thống thang máy 5 thang máy/sàn(01 buồng tải trọng

750Kg/buồng, 01 thang nâng), 2 thang hàng và 4 thang thoát
hiểm
20


− Hệ thống PCCC tại các tầng và báo cháy đến từng căn hộ
− Hệ thống truyền hình cable với dàn entene parapol và cable điện

thọai.
− Máy phát điện dự phòng.
− Hệ thống camera quan sát…
− Hệ thống cung cấp gas trung tâm …

3.2.4

Phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật

Giao thông
− Hệ thống đường nội bộ - đường PCCC – của chung cư được làm

bằng bê tông hoặc bê tông nhựa nóng. Lối vào chính của chung
cư là bậc cấp bằng bê tông lát đá granite nhẵn.
− Trục đường chính tiếp cận vào công trình có lộ giới rộng 12m với

dải cây xanh ngăn cách và tạo cảnh quan.
Thóat nước mưa và nước sinh họat
Bằng hệ thống cống kín (D300-D500) và hệ thống hố ga 2 ngăn
để gạn rác trước khi hòa vào mạng thóat nước chung của Thành phố.
Riêng nước sinh họat từ các căn hộ được dẫn xuống tầng hầm qua 2
hệ thống: nước sinh họat thông thường và từ các phòng vệ sinh. Tại
tầng hầm nước thải tuỳ lọai qua các hầm tự họai (3ngăn, có lớp lọc)
xử lý trước khi hòa vào cống thoát nước chung.
Rác thải

21


Rác thải được thu từ các căn hộ, bằng hệ thống ống rác kín, có
phân loại rác tại nguồn, và chuyển đến ngăn thu tại các tầng lầu,
sau khi tập kết ở tầng hầm, rác được phân lọai sơ bộ và được chuyển
đến nơi tập trung của Thành phố qua hợp đồng vận chuyển theo chu
kỳ mỗi ngày.
Cấp nước
Xây dựng tuyến ống cấp nước nối với tuyến ống cấp của thành
phố, nước sinh họat được đưa vào chung cư qua thủy lượng kế
chung, sau đó nước được chứa vào các hồ dự trữ, qua máy bơm đưa
nước lên các hồ chứa trên sân thượng, từ đây nước được cung cấp
qua thủy lượng kế nội bộ (D15ly) đến từng căn hộ.
Công tác phòng cháy chữa cháy
Phương án PCCC cho chung cư đã được Phòng Cảnh sát PCCC, Sở
Công an thành phố thỏa thuận theo các tiêu chuẩn và quy định
ngành trong thiết kế và thi công công trình: Bố trí các phương tiện
PCCC tại mỗi tầng lầu, hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt cho
mỗi tầng. Ngòai ra, chung cư còn được trang bị một máy bơm đặc
chủng có cột áp cao 80m dành riêng cho công tác chữa cháy.
Cấp điện
− Công suất trạm hạ thế được chọn: 1000 KVA, sử dụng lại trạm hạ

thế hiện hữu.
− Nguồn cấp điện cho trạm từ mạng trung thế 15-22KV trên đường

An dương Vương, cable điện từ nguồn và từ trạm hạ thế vào
chung cư được thiết kế ngầm đặt trong ống nhựa dẫn vào vị trí
các tủ phân phối điện.
22


− Máy biến thế được đặt trên 2 trụ bê tông ly tâm hoặc trên đế

móng bằng BTCT.
− Cable điện cung cấp cho trạm, hệ chiếu sáng khu vực chung

quanh và mặt tiền chung cư dùng cable ngầm có các lớp bọc cách
điện. Đèn chiếu sáng sử dụng lọai Sodium 250W-220V có máng,
đặt trên các trụ thép cao từ 5-8m.

23


CHƯƠNG 4
4.1

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Thị trường bất động sản xanh
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản trong nước đón nhận

hàng loạt dự án bất động sản xanh được thiết kế với không gian
xanh cùng cây cối bao phủ khắp dự án, tạo ra một xu hướng sống
mới cho cư dân thành thị.
Với thực tế “sống xanh” đã trở thành xu thế tất yếu thì rất nhiều
chủ đầu tư đã chọn cho mình thêm các tiêu chí về xanh vào các công
trình. Bên cạnh mật độ xây dựng thấp, tăng cường không gian xanh
và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, các danh xưng như “Eco”
(sinh thái), “Green” (xanh), hay “Nature” (thiên nhiên),… đều trở
thành các điểm nhấn khi giới thiệu một sản phẩm mới trên thị
trường. Kiến trúc xanh nhanh chóng trở thành xu hướng của thế giới
và Việt Nam.
Theo nghiên cứu của Ủy ban Kiến trúc xanh thế giới, các doanh
nghiệp bất động sản đang thay đổi chiến lược kinh doanh theo
hướng cung cấp và thỏa mãn nhu cầu về các công trình xanh cho thị
trường bất động sản. Năm 2015, hơn 60% các doanh nghiệp trên thế
giới cho biết tất cả các dự án xây dựng của họ đều hướng đến mục
tiêu kiến trúc thân thiện với môi trường.
Nếu so sánh với các nghiên cứu trước đây, năm 2008 chỉ có 13%
các doanh nghiệp hướng đến kiến trúc xanh và năm 2013 là 28%, có
thể thấy kiến trúc xanh đang nhanh chóng trở thành xu hướng được
nhiều doanh nghiệp bất động sản và các quốc gia trên thế giới quan
tâm.

24


Ở Việt Nam, khái niệm “kiến trúc xanh” không còn quá xa lạ,
tuy nhiên việc áp dụng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật của nó vào
thực tiễn cuộc sống không phải là điều dễ dàng. Mặc dù hiện tại Việt
Nam có hàng trăm dự án được gắn mác “công trình xanh”, tuy nhiên,
những công trình xanh thực sự được kiểm chứng bởi những tổ chức
uy tín nước ngoài chỉ đếm trên đầu ngón tay với những tiêu chuẩn
rất khắt khe.
Nhận định về tương lai của các tòa nhà chung cư xanh, nhiều
chuyên gia bất động sản cho rằng, đây sẽ là một xu hướng của
tương lai, trong khi trên thế giới đã áp dụng từ lâu, tại Việt Nam xu
hướng này mới hình thành và dự đoán sẽ phát triển mạnh trong thời
gian tới.

Tình trạng đất chật người đông khiến TP Hà Nội chưa đáp ứng
đúng tỷ lệ cây xanh của một đô thị cấp đặc biệt (từ 7 – 9

/người).

Theo thống kê thực tế, tỷ lệ cây xanh tại HN hiện chưa đến 1
/người, còn cách tiêu chuẩn của thế giới và các đô thị lớn khoảng
cách rất xa. Đáng chú ý hơn, HN thỉnh thoảng phải bứng, cưa cây
xanh vướng các dự án mở rộng đường, xây cầu vượt, … khiến tỷ lệ
cây xanh đã thấp lại còn thêm giảm.
Tại nhiều dự án nhà ở (khu dân cư, chung cư…), tỷ lệ cây xanh
cũng không được đảm bảo. Một số chủ đầu tư trong thời gian hoạt
động dự án đã biến đất công viên, cảnh quan cây xanh thành các
công trình thương mại – dịch vụ để đạt tỷ lệ lợi nhuận cao nhất.
Sau một thời gian phát triển đô thị một cách nhanh chóng, cư dân
thành phố Hà Nội cũng đã hiểu rõ hơn về tỷ lệ cây xanh đô thị. Các
25


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×