Tải bản đầy đủ

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí tại khu vực xã xuân thới đông huyện hóc môn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
--  --

XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỊ TRÍ TẠI
KHU VỰC XÃ XUÂN THỚI ĐÔNG – HUYỆN HÓC
MÔN

GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
SVTH: Nguyễn Ngọc Kim Tú
Lớp: VG1_K35
MSSV: 31091020160

Thành phố Hồ Chí Minh, 2013



Khóa Luận Tốt Nghiệp


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
Tp.Hồ Chí Minh, ngày____ tháng____năm 2013
Giáo viên hướng dẫn

TS.Nguyễn Quỳnh Hoa

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

i




Khóa Luận Tốt Nghiệp


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên: Nguyễn Ngọc Kim Tú
MSSV:
31091020160
Khóa:
35
1. Thời gian thực tập
................................................................................................................................
2. Bộ phận thực tập
................................................................................................................................
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
4. Nhận xét chung
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
Tp.Hồ Chí Minh, ngày____ tháng____năm 2013
Đơn vị thực tập

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

ii


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

LỜI CAM ĐOAN

Bài khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được
thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức về thẩm định giá và thống kê
toán kết hợp tình hình khảo sát thực tế. Những số liệu trong khóa luận được thực
hiên trên cơ sở khảo sát, điều tra thị trường và tính toán của bản thân tôi, không sao
chép từ bất kỳ nguồn nào. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự
cam đoan này.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày____ tháng____năm 2013
Sinh viên

Nguyễn Ngọc Kim Tú

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

iii


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được sự giúp đỡ rất nhiệt tình
của các thầy cô giáo, những người thân trong gia đình và bạn bè. Em xin gửi lời
cám ơn chân thành đến những người đã quan tâm, giúp đỡ, động viên em rất nhiều
trong quá trình thực tập và hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này.
Xin cám ơn các thầy cô trong khoa Kinh Tế Phát Triển cũng như các thầy cô
trong trường Đại Học Kinh Tế đã nhiệt tình giảng dạy, vun đắp cả kiến thức và thực
tiễn cho em trong 4 năm đại học. Đặc biệt em kính gửi lời cám ơn sâu sắc đến cô
Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tâm hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em hết mình để em có
thể hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn đến ngân hàng Sacombank – chi nhánh Gò Vấp, nơi đã
cho em một trải nghiệm thực tập vô cùng thú vị, bổ ích cùng môi trường làm việc
chuyên nghiệp đã giúp em trưởng thành hơn rất nhiều. Cám ơn anh trưởng phòng
kinh doanh đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt quá trình
thực tập, anh hướng dẫn thực tập đã nhiệt tình góp ý, hỗ trợ em mọi mặt để hoàn
thành tốt khóa luận cũng như hoàn thành kỳ thực tập quý báu của mình, em cũng
xin gửi lời cám ơn đến các anh chị trong phòng kinh doanh đã quan tâm, truyền đạt
kinh nghiệm và kiến thức thực tế cho em trong 3 tháng thực tập hữu ích tại ngân
hàng.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày____ tháng____năm 2013
Sinh viên

Nguyễn Ngọc Kim Tú

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

iv


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN ..........................................................................3
1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................3
1.1.1 Khái niệm bất động sản .............................................................................. 3
1.1.2 Phân loại bất động sản ................................................................................ 3
1.1.3 Thuộc tính của bất động sản ...................................................................... 4
1.1.4 Đặc trưng của bất động sản ........................................................................ 5
1.1.5 Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản...................................... 5
1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................7
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản ....................................................... 7
1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản .............................................................. 7
1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản ....................................................... 8
1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản....................................... 8
1.2.5 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản ............................................. 9
1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI
NGHIÊN CỨU...................................................................................................... 10
1.3.1 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07, 2008) .............................................. 10
1.3.2 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08, 2008) ............................................... 11
1.4 Ý NGHĨA CỦA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP .......................................................................................................... 11
1.4.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh. ................................. 11
1.4.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh ................................................................... 12
1.4.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh ........................................................... 12
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC KHẢO SÁT ................................ 13
2.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC KHẢO SÁT..... 13
2.1.1 Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của huyện Hóc Môn
13

2.1.2 Thị trường bất động sản xã Xuân Thới Đông ............................................ 15
2.2 GIỚI THIỆU ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC BẤT ĐỘNG SẢN
KHẢO SÁT........................................................................................................... 16
2.2.1 Giới thiệu các đoạn đường nghiên cứu ....................................................... 16
2.2.2 Giới thiệu các bất động sản khảo sát .......................................................... 22
2.2.3 Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở khu vực khảo sát .
................................................................................................................... 25

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ĐỂ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỊ
TRÍ. ...................................................................................................................... 27
3.1 BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TOÁN RA ĐƠN GIÁ ĐẤT
CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN KHẢO SÁT. .......................................................... 27
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

v


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

3.1.1 Đường Trần Văn Mười (Mục 2 – Phụ lục 2) ............................................. 27
3.1.2 Đường Xuân Thới 8 (Mục 3 – Phụ lục 2) .................................................. 28
3.1.3 Đường Xuân Thới 15 (Mục 4 – Phụ lục 2) ................................................ 29
3.1.4 Các tuyến đường nhánh (Mục 5 – Phụ lục 2) ............................................ 30
3.2 SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỚI KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC
BAN HÀNH TẠI KHU VỰC XÃ XUÂN THỚI ĐÔNG – HUYỆN HÓC MÔN DO
UBND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MÍNH BAN HÀNH NĂM 2013 ......................... 31
3.3 XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỀ VỊ TRÍ CHO MỘT SỐ TUYẾN
ĐƯỜNG TẠI XÃ XUÂN THỚI ĐÔNG – HUYỆN HÓC MÔN........................... 33
3.3.1 Xác định hệ số điều chỉnh về yếu tố pháp lý ............................................. 33
3.3.2 Xác định hệ số điều chỉnh về yếu tố diện tích ........................................... 36
3.3.3 Xác định hệ số điều chỉnh về yếu tố lợi thế kinh doanh ......................... 39
3.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh về vị trí ............................................................ 40
KẾT LUẬN.......................................................................................................... 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 47
PHỤ LỤC

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

vi


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắc
Diễn giải
CLCL
Chất lượng còn lại
DT
Diện tích
DTKV
Diện tích khuôn viên
DTSXD
Diện tích sàn xây dựng
ĐGXD
Đơn giá xây dựng
ĐGQSDĐ
Đơn giá quyền sử dụng đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TL
Tỷ lệ
TĐG
Thẩm định giá
TĐGVN
Thẩm định giá Việt Nam
UBND
Ủy Ban Nhân Dân

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

vii


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU


Bảng

Diễn giải

Trang

Bảng 3.1

Bảng đơn giá đất của các bất động sản trên đường
Trần Văn Mười

27

Bảng 3.2

Bảng đơn giá đất của các bất động sản trên đường
Xuân Thới 8

28

Bảng 3.3

Bảng đơn giá đất của các bất động sản trên đường
Xuân Thới 15

29

Bảng 3.4

Bảng đơn giá đất của các bất động sản trên các tuyến
đường nhánh

30

Bảng 3.5

Chênh lệch giá đất thị trường với đơn giá đất
nhà nước ban hành

32

Bảng 3.6

Xác định hệ số điều chỉnh của pháp lý sổ đỏ so với
sổ hồng

35

Bảng 3.7

Xác định hệ số điều chỉnh của pháp lý sổ chung so với
sổ hồng

35

Bảng 3.8

Bảng tổng kết hệ số điều chỉnh về yếu tố pháp lý

35

Bảng 3.9

Bảng tính đơn giá đất trung bình theo khung
diện tích

36

Bảng 3.10

Bảng tổng kết hệ số điều chỉnh về yếu tố diện tích

38

Bảng 3.11

Xác định hệ số điều chỉnh lợi thế kinh doanh trên đường
Xuân Thới 15

39

Bảng 3.12

Xác định hệ số điều chỉnh lợi thế kinh doanh trên đường
Xuân Thới 8

39

Bảng 3.13

Bảng tổng kết hệ số điều chỉnh về yếu tố lợi thế
kinh doanh

40

Bảng 3.14

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Xuân Thới 8 –
Trần Văn Mười

40

Bảng 3.15

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Xuân Thới 15 –
Trần Văn Mười

41

Bảng 3.16

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Đường nhánh –
Trần Văn Mười

41

Bảng 3.17

Bảng tổng kết chênh lệch các vị trí so với đường
Trần Văn Mười

41

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

viii


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

Bảng 3.18

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Xuân Thới 15 –
Xuân Thới 8

42

Bảng 3.19

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Đường nhánh –
Xuân Thới 8

42

Bảng 3.20

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 4m –
Xuân Thới 8

42

Bảng 3.21

Bảng tổng kết chênh lệch các vị trí so với đường
Xuân Thới 8

43

Bảng 3.22

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Đường nhánh –
Xuân Thới 15

43

Bảng 3.23

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 2m –
Xuân Thới 15

43

Bảng 3.24

Bảng tổng kết chênh lệch các vị trí so với đường
Xuân Thới 15

44

Bảng 3.25

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 4m –
Đường nhánh

44

Bảng 3.26

Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 2m –
Đường nhánh

44

Bảng 3.27

Bảng tổng kết chênh lệch các vị trí so với
đường nhánh

45

Bảng 1 - Phụ lục 1

Bảng thông tin về các bất động sản khảo sát

Bảng 1 - Phụ lục 2

Bảng suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở

Bảng 2 - Phụ lục 2

Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính

Bảng 3 - Phụ lục 2

Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính

Bảng 4 - Phụ lục 2

Đánh giá chất lượng còn lại của các kết cấu chính

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

ix


Khóa Luận Tốt Nghiệp

Hình
Hình 2.1
Hình 2.2
Hình 2.3
Hình 2.4
Hình 2.5
Hình 2.6
Hình 2.7
Hình 2.8
Hình 2.9
Hình 2.10

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

DANH MỤC CÁC HÌNH

Diễn giải
Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh
Bản đồ Huyện Hóc Môn
Bản đồ đường Trần Văn Mười
Bản đồ đường Xuân Thới 8
Bản đồ đường Xuân Thới 15
Bản đồ đường Xuân Thới 6
Bản đồ đường Xuân Thới 9
Bản đồ đường Xuân Thới 17
Bản đồ đường Xuân Thới 19
Bản đồ đường Xuân Thới 23

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

Trang
13
15
16
17
18
19
20
20
21
21

x


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngành thẩm định giá đã phát triển ở Việt Nam từ hơn một thập niên qua như
một nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế thị trường. Có thể nói rằng,
ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các
nước trên thế giới, nhưng hiện tại đã và đang phát triển cả về chiều sâu lẫn chiều
rộng. Trên đà phát triển đó cũng đặt ra yêu cầu cần có các nghiên cứu toàn diện để
hoàn thiện cơ sở lý luận và khả năng ứng dụng thực tiễn của các phương pháp thẩm
định trong hoạt động thẩm định giá ở nước ta.
Trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá thì phương pháp so sánh
được sử dụng nhiều nhất và kết quả đưa ra thường dễ chấp nhận do giá được xác
định dựa trên thông tin khảo sát thực tế. Để ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp
dễ dàng thì việc xác định các hệ số điều chỉnh là công việc cốt lõi, mang ý nghĩa
quyết định đến độ tin cậy của kết quả thẩm định. Trong các yếu tố so sánh giữa các
tài sản thì yếu tố vị trí luôn được đặt lên hàng đầu, đây là yếu tố đầu tiên và cũng là
yếu tố khác biệt lớn nhất làm chênh lệch giá trị của các tài sản. Do vậy việc tìm ra
hệ số điều chỉnh về vị trí là một việc làm cần thiết để giúp cho việc hoàn thiện cơ
sở lý luận và việc thực tiễn hóa phương pháp so sánh trực tiếp trong công tác thẩm
định giá trị bất động sản
Đáp ứng những nhu cầu thực tế đưa ra, đề tài: “Xác định hệ số điều chỉnh
vị trí tại khu vực xã Xuân Thới Đông – huyện Hóc Môn” được ra đời tạo thêm
một bộ cơ sở dữ liệu, góp phần thiết thực hóa cơ sở lý luận và thực tiễn đặt ra cho
công tác thẩm định giá tại Việt Nam.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra khung giá đất thị trường đại diện cho một số tuyến đường tại xã Xuân
Thới Đông – Huyện Hóc Môn đồng thời xây dựng hệ số điều chỉnh về vị trí cho
một số tuyến đường tại xã Xuân Thới Đông – huyện Hóc Môn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là các nhà mặt tiền, nhà trong hẻm đang
rao bán, đang giao dịch hoặc đã giao dịch thành công tại xã Xuân Thới Đông, huyện
Hóc Môn.
Phạm vi nghiên cứu trên trục đường Trần Văn Mười, Xuân thới 8, Xuân thới 15,
Xuân thới 6, Xuân thới 9, Xuân thới 17, Xuân thới 19, Xuân thới 23.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu điều tra thị trường nhằm khảo sát, thu thập thông tin về
các giao dịch bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu định lượng đưa ra các lập luận tính toán khoa học để ra
được mức giá ước tính.

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

1


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

Phương pháp nghiên cứu chuyên gia: phỏng vấn, khảo sát quan điểm cá nhân
của các cá nhân, chuyên gia có kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan.

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

2


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất
cả tài sản vật chất gắn liền trên đất”.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 (TĐGVN 12, 2008): “Bất
động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định
với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy
định của pháp luật”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định
lâu dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục
quản lý nhà, bất động sản có thể phân thành 3 loại:
1 - Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch
vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở
làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản,
chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan
trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
2 - Bất động sản không đầu tư xây dựng
Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

3


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất chưa sử dụng v.v..
3 - Bất động sản đặc biệt
Bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất động sản này
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.3 Thuộc tính của bất động sản
1 - Tính cố định và lâu bền
Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai và đất đai là tài
nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá
thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá.
Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự
biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình
tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị
trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai,
bởi vì đất đai không bị hao mòn.
2 - Tính khan hiếm đặc biệt
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động
sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến
trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương
đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo
khác nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó...
3 - Tính chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau
Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có
những thay đổi lớn xung quanh bất động sản sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu
và giá cả của bất động sản đó, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động
của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất
động sản trong khu vực đó.
4 - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật
Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của Nhà
nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế và phát huy những nguồn
lực có được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một
không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị
hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

4


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học - kỹ thuật, nghệ thuật kiến
trúc, môi trường,…
1.1.4 Đặc trưng của bất động sản
1 - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục
đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản
luôn có xu hướng ngày càng tăng lên và cung hàng hóa bất động sản kém co giãn so
với giá.
2 - Tính thanh khoản kém
Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao,
thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm.
3 - Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống
kinh tế chính trị của quốc gia. Do vậy, Nhà nước cần phải có những quy định để
điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
1.1.5 Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng
như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
1 - Nhóm các yếu tố tự nhiên
+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ
có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các
trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ
quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.
+ Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất
động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao
hơn.

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

5


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là
nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như
nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao
hơn và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có
thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng
lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
2 - Nhóm các yếu tố kinh tế
+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: Hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
3 - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
+ Tính hữu dụng của bất động sản.
+ Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
4 - Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động
sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các
khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an
ninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm
linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản.

SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

6


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

1.2

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động
sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo
quy luật thị trường.
Theo Cục Quản lý nhà: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng
hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian,
môi giới, tư vấn.. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường bất động sản”.
Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho
thuê quyền sử dụng đất đối với các cá nhân và tổ chức. Vì vậy thị trường bất động
sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản các nước Tư Bản Chủ
Nghĩa là hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính là QSDĐ và
quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất.
1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
1 - Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:
+ Thị trường bất động sản chính thức: Là thị trường mà ở đó hoạt động có
liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp
luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính thức: Là thị trường mà ở đó các giao
dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được
gọi là thị trường ngầm).
2 - Phân loại theo khu vực địa lý: Thị trường bất động sản ở các tỉnh thành,
quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
3 - Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản: Thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại
và dịch vụ…
4 - Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường:Thị trường mua bán,
thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,…
5 - Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản:
+ Thị trường sơ cấp: Là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê
QSDĐ đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định.
+ Thị trường thứ cấp: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

7


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.…
1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
1 - Không có thị trường trung tâm
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính
thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu, hoặc người mua tìm đến trực
tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả
là thông qua những người môi giới.
2 - Thị trường mang tính chất địa phương
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự
khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thải đất ở địa
phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền
thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người
dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
3 - Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên
thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác,
biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông
thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch
cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động
sản. Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá
cả được giữ bí mật giữa người mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được
hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng
sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản
1 - Người mua
Là người tiêu thụ hàng hóa bất động sản. Chính những người tiêu thụ này là
người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấn nhận của
họ với sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh khi sản phẩm được tung ra trên thị trường.
Trong thực tế, có 3 nhu cầu để mua bất động sản: nhu cầu để ở, nhu cầu sản xuất và
nhu cầu kinh doanh. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh ra thị
trường đầu cơ bất động sản.
2 - Người bán
Cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như là doanh nghiệp
bất động sản nhà nước, doanh nghiệp bất động sản tư nhân.
3 - Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản
Các tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức thông tin bất động sản, tổ chức tư vấn
pháp lý về bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức định giá bất động
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

8


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

sản, các định chế tài chính…
4 - Nhà nước
Tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô. Nhà
nước xây dựng hệ thống pháp luật tạo khuôn khổ pháp lý, quản lý và giám sát thị
trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước trực tiếp tham gia vào thị trường bất
động sản thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẫy để điều tiết
quan hệ cung, cầu, giá cả.
1.2.5 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản
1 - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc
thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm
qua.
2 - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động.
Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều
kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh
tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội
đạt được những mục tiêu đề ra.
Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất
động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư,
kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3 - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
4 - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân.
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

9


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, là thị trường sôi
động nhất trong thị trường bất động sản. Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt
đầu từ “sốt” nhà ở, lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước
về thị trường bất động sản nhà ở.
1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG
BÀI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07, 2008)
1 - Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự
được giao dịch với giá trị của bất động sản cần TĐG có mối liên hệ với nhau.
Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
2 - Các trường hợp áp dụng
Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: Các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa
hiệu, các mảnh đất trống.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục
đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc
chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai...
3 - Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần
đây mà có thể so sánh với tài sản cần TĐG về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (tối thiểu 3
tài sản).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc
giảm giá).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định trên cơ sở giá bán
có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
4 - Ưu điểm, nhược điểm
+ Ưu điểm
Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.
Giá được xác định căn cứ vào giá thực tế nên dễ được chấp nhận.
+ Nhược điểm
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

10


Khóa Luận Tốt Nghiệp

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng trong phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự sẽ không sử dụng được.
Các dữ liệu thu thập trong quá khứ: Trong điều kiện thị trường biến động thì
những thông tin này trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
1.3.2 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08, 2008)
1 - Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần TĐG có thể được đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
2 - Các trường hợp áp dụng
Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt: bệnh viện, trường học...
TĐG cho các mục đích bảo hiểm. TĐG cho các bất động sản khác trong điều
kiện không đủ thông tin để thực hiện phương pháp so sánh.
3 - Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của bất động sản cần TĐG, coi như miếng đất đó là
đất trống. Giả định rằng mục đích sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba
loại: Giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời bên ngoài, giảm giá lỗi thời chức năng.
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá
4 - Ưu điểm, nhược điểm
+ Ưu điểm
Dùng để định giá cho những bất động sản rất ít hoặc không có mua bán trên
thị trường; những bất động sản không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập.
Khắc phục hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực
tiếp.
+ Nhược điểm
Phải có kinh nghiệm chuyên môn về kết cấu xây dựng, xem xét bản vẽ thiết
kế.
Cần có kiến thức tính toán dự án, chi phí công trình xây dựng.
Ước tính khấu hao tích lũy khó chính xác.
1.4
Ý NGHĨA CỦA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH TRỰC TIẾP
1.4.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh.
Phương pháp so sánh áp dụng để TĐG các tài sản cần TĐG có giao dịch phổ
biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài
SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ

11


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×