Tải bản đầy đủ

Đồ án xây dựng siêu thị nội thất

 

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG
Mở đầu
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, 
mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị 
trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục 
tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc 
trưng sau :
­  Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài 
sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các 
ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. 
­ Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng  
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công 
trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. 
­ Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng các  
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ  nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế 
quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng  
có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà 

Đảng và nhà nước đã đề ra. 
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
­ Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt 
cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy 
phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các 
yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết 
định nên hay không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong 
dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp 
theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.
­ Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể 
kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng 
vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
­ Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp 
cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.

1


 

3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và 
quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ­CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây 
dựng công trình và Nghị định 112/2006/NĐ­CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung 
một số điều của  Nghị định 16/2005/NĐ­CP.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm: 
­ Thuyết minh của dự án.
­ Thiết kế cơ sở của dự án.
 Điều 6 : N
  ội dung của phần thuyết minh của dự án 
1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản 
phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa 
điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và 
các đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao 
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các 
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm :
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ 
tầng kỹ thuật nếu có;


b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình 
có yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu 
về an ninh, quốc phòng.  
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp 
vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các 
chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
 Điều 7 : N
  ội dung thiết kế cơ sở của dự án. 
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm 
thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển 
khai các bước thiết kế tiếp theo.
2


 

2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng 
theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và 
sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi 
trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các 
công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; 
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng 
theo tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật 
và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng 
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội 
dung quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi 
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định 
có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết 
định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để 
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
Nhóm chỉ tiêu động:
L

* Mức doanh lợi một đồng vốn : D =  V

Vm
2

O

3

.


 

L : Lợi nhuận năm.
Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n
Bt
Ct
NPV =
t ­
r ) t 1 (1 r )t
t 1 (1
n

V
L

* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận :  To

* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao :  Tk
* Suất thu lợi nội tại IRR.
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án :  K N

B
A

Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm.
                  A_Số nợ phải trả trong năm.
* Theo tỷ số khả năng trả nợ.
* Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
Nhóm chỉ tiêu tĩnh : 
* Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm.
Ld

Gd

Cd

max

Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm.
Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
­ Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.

4

V
L

K


 

­ Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.
­ Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu 
thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu 
quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10­20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. 
Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 
10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
­ Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
­ Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
­ Mức thu hút lao động vào làm việc.
­ Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự 
án.
­ Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia 
và toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá 
thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung 
cầu, thuế trong giá...
Phân tích kinh tế ­ xã hội :
Phân tích kinh tế ­ xã hội là đánh giá dự  án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền 
kinh tế quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự 
quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không 
được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế ­ xã hội 
chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp 
chặt chẽ.
Vai trò của phân tích kinh tế ­ xã hội :

5


 

Phân tích kinh tế ­ xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục 
Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng 
cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế ­ xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét 
duyệt cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế ­ xã hội cũng là một căn cứ quan 
trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi 
trường… 
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích 
KT­XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và 
chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT­XH của dự án luôn giữ vai 
trò quan trọng.

* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng 
góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc 
dân...
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất 
nghiệp…
Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng 
cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NỘI THẤT
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê đồ nội thất chất lượng cao
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu toà nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết cấu 
khung thép vĩnh cửu. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý 
II năm 2009 và kết thúc vào cuối quý II năm 2011 sẽ đưa vào vận hành. 

6


 

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )

Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban 
hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT­BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây 
dựng )
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định 
trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế ­ kỹ 
thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức 
sau :
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV  (1.1)
Trong đó :

GXD : Chi phí xây dựng.
GTB : Chi phí thiết bị.
GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK : Chi phí khác.
7


 

GDP : Chi phí dự phòng.
VLĐ:Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD )
* Các căn cứ :
­ Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục 
( xem bảng 1.1 )
­ Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …)
­ Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
­ Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn        (1.2)
Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau :
GXDCT = SXD* N + GCT­SXD    ( 1.3)
Trong đó :
­ SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực 
phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công 
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
­ GCT­SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính 
trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng 
mục công trình thuộc dự án.
­ N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc 
dự án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.

Bảng 1.Diện tích sàn

8


 

STT

Tên hạng mục

Đơn vị 

Quy mô xây 
dựng

Diện tích 
sàn

I

TOÀ NHÀ TRUNG TÂM

m2

 

      600

I.1

Tầng 1va 2

m2

400

 

I.1.1

diện tích trưng bầy sản phẩm

m2

120/1t

 

I.1.2

Phòng khách hàng

m2

30/1t

 

I.1.3

Phòng nhân viên quản lý

m2

20/1t

 

I.1.4

Hành lang

m2

12.5/1t

 

I.1.5

Sảnh

m2

7.5/1t

 

I.1.6

Nhà vệ sinh

m2

10/1t

 

I.2

Tầng 2

m2

200

 

I.2.1

Phòng giám đốc

m2

55

 

I.2.2

Phòng họp

m2

70

 

I.2.3

Sảnh

m2

50

 

I.2.4

Ban công

m2

20

 

I.2.5

Cầu thang

m2

 5

 

    300
Kho chứa hàng

m2

 

II.1

Tầng 1

m2

150

 

II.1.2

Phòng  xuất nhập kho

m2

40

 

II.1.3

Phòng ăn

m2

30

 

II.1.4

Bếp 

m2

15

 

II.1.5

Phòng bảo trì sản phẩm

m2

60

 

II.1.6

Nhà vệ sinh

m2

5

 

II.2

Tầng 2

m2

150

 

II.2.1

Phòng nghỉ của nhân viên

m2

40

 

9


 

II.2.2

Nhà vệ sinh

m2

12

 

II.2.3

Kho chứa hàng

m2

80

 

II.2.4

Ban công

m2

8

 

II.2.5

Cầu thang

m2

5

 

II.2.6

Sàn xép

m2

 5

 

III

tầng hầm

m2

 

       150

III.1

diện tích để xe

m2

100

 

III.1.1

Phòng bảo vệ

m2

30

 

III.1.2

Phòng chữa cháy

m2

10

 

III.1.3

Nhà vệ sinh

m2

  5

 

III.1.4

cầu thang

m2

  5

 

­ Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng
­ Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2
­ Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m2.
­ Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà
SXD = 4.5 (triệu đồng/ m2 sàn )
­  Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho
SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn )

 Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10%
* Chi phí san lấp mặt bằng :
GSL = G*F*H
G ­ Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ).
F ­ Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ).
H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng).
10


 

*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m2 được 
ước tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện  : 400.000 (đ/m2).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m 
dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 
triệu, cổng phụ 100 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho vườn cây 
xanh khoảng 80.000 (đ/m2).
* Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m2).
* Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2).

Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục 

STT

 

Hạng mục công trình

1
2
3
5
6

Xây dựng toà nhà trung tâm
Xây dựng nhà kho
Xây dựng tầng hầm
Sân bãi đỗ xe
Đường giao thông

7

Hệ thống cấp điện ngoài nhà

8
9
10
11
12
13

Hệ thống cấp,thoát nước ngoài nhà
Hàng rào
Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 
Vườn hoa,cây cảnh
Vỉa hè
San lấp mặt bằng
Tổng cộng :

Đơn vị

m2
m2
m2
m2
m2
hệ 
thống
hệ 
thống
mét dài
2 chiếc 
m2
m2
m3
 

Đơn 
Quy mô 
giá 
xây 
( khôn
dựng
g có 
VAT)
2992.35 3.552
3.552
5111.1
3
0
439.62
0.4
3175.50
0.45

Chưa có 
VAT
10628.83
18154.63
0.00
175.85
1428.98

11991.20

0.055

659.52

11991.20
500.00
 
4500.00
4000.00
17000.00
 

0.025
0.8
300
0.08
0.5
0.045
 

299.78
400.00
300.00
360.00
2000.00
765.00
39382.62

Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).

11

Đơn vị : Triệu đồng
Thành tiền

Có VAT
11691.71
19970.09
0.00
193.43
1571.87
725.47
329.76
440.00
330.00
396.00
2200.00
841.50
43320.89


 

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng 
không thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định : 
­ Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong 
các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án :
Theo TTLB số 1192/TT­ LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và 
tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị. 
+ Phòng khách hàng :
Bàn ghế Salon : 1 bộ
Telephone : 10 chiếc
Tivi màu 37 inch : 1 chiếc 
Radiocasette : 1 chiếc 
Điều hòa : 2 chiếc 
+ Phòng ăn :
Điều hòa : 2 chiếc
Bàn ăn : 5 bộ
+ Phòng bếp :
Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc
Bếp ga : 5 chiếc 
+ Phòng nghi:
Giường đệm : 5 bộ
Tủ áo : 10 bộ
Điều hòa : 1 chiếc
Tivi màu 29 inch : 1 chiếc
Radiocasette : 1 chiếc 
12


 

Tủ lạnh 50L : 1 chiếc
+ Toilet :
Bình nóng lạnh : 1 chiếc
+ Phòng giặt đồ :
Máy giặt : 7 chiếc
+ Phòng phục vụ :
Điều hòa : 1 chiếc
Giường đệm : 1 bộ
Tủ áo : 1 bộ
+ Phòng điều hành :
Bàn ghế văn phòng : 1 bộ
Điều hòa : 1 chiếc
Computer : 1 bộ
Tổng đài điện thoại : 1 bộ
Điện thoại lẻ : 1 chiếc
Fax : 1 bộ
Salon nhỏ : 1 bộ
Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :
Máy hút bụi
Hệ thống PCCC
Lọc và bơm nước
Ôtô con
Vidio trung tâm và ăngten Parabol
­ Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị

13


 

­ Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận 
chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
­  Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

G

n
MSTB

i 1

Q *M
i

i

* (1

T

TBi
VAT

)

Trong đó :
Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi ­Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni ­Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki ­Chi phí lưu kho, bãi, container.
Vi ­Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
hi ­Thuế và chi phí bảo hiểm 

T

TBi
VAT

­ Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.
Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.

STT

Loại thiết bị

1
2

Điều hòa Panasonic
Bình nóng lạnh 30 L
Máy phát điện Kama KGE 
12E
Máy giặt lồng đứng 
Toshiba 8.0kg
Máy hút bụi Philips 
FC8396
Hệ thống PCCC
Tổng đài Panasonic KX­
TDA 200

3
4
5
6
7

Đơn 
vị

Số 
lượng

Chiếc
Chiếc

175
75

Bộ
Chiếc
Chiếc
Bộ
Bộ

Đơn giá ( 
Chi phí 
Chưa có 
trước thuế
VAT)
9.76
1707.48
1.95
146.25

Thuế 
VAT
10%
10%

5

45.81

229.05

10%

5

4.70

23.48

10%

24
1

1.96
320.00

47.09
320.00

10%
10%

5

12.32

61.58

10%

14

Chi phí 
sau 
thuế
1878.22
160.88
251.95
25.82
51.80
352.00
67.74


 

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
 

Fax CANON L120 
Điện thoại lẻ
Hệ thống lọc và bơm 
nước
Computer
Tivi Samsung 29Z40P,21 
inch
Radiocassette Sanyo CD 
V68M
Vidio trung tâm và ăngten 
Parabol
Tủ lạnh 50L
Tủ lạnh Toshiba M12VT, 
115lít
Giường đệm
Salon nhỏ Bella
Salon to
Bộ bàn ăn Oval ­ DHB017
Bàn ghế văn phòng
Tủ áo và trang điểm 
Amore
Ôtô con 4 chỗ 
Tổng cộng :

Chiếc
Chiếc
Bộ
Bộ
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Bộ
Bộ
Bộ
Bộ
Chiếc
 

5
170

6.49
1.50

32.45
255.00

10%
10%

24
24

4.30
18.00

103.20
432.00

10%
10%

135

4.40

593.87

10%

135

1.25

168.75

10%

5
72

64.00
2.64

320.00
190.08

10%
10%

165
100
35
30
35
5

3.50
9.00
4.70
9.60
7.80
20.90

577.50
900.00
164.50
288.00
273.00
104.50

10%
10%
10%
10%
10%
10%

100
3
 

3.60
515.00
 

360.00
1545.00
8842.76

10%
0
 

35.70
280.50
113.52
475.20
653.25
185.63
352.00
209.09
635.25
990.00
180.95
316.80
300.30
114.95
396.00
1545.00
9572.53

    Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) 
được gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động 
ban đầu.
Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Loại thiết bị
Bàn làm việc
Ghế ngồi làm việc
Bàn uống nước
Ghế thấp ngồi uống nước
Hộp màn
Nệm trải giường
Ga trải giường
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa
Thảm chân giường
Thảm chùi chân
Ấm chén uống nước

Đơn vị
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc

Số 
lượng
24
24
35
112
100
100
100
100
200
200
200
200
200
47
34

15

Đơn giá
500
200
300
100
25
1000
100
60
50
300
150
50
8
40
15

Đơn vị tính : 1000đ
Thành tiền
Chưa VAT
Có VAT
12000.00
13200.00
4800.00
5280.00
10500.00
11550.00
11200.00
12320.00
2500.00
2750.00
100000.00
110000.00
10000.00
11000.00
6000.00
6600.00
10000.00
11000.00
60000.00
66000.00
30000.00
33000.00
10000.00
11000.00
1600.00
1760.00
1880.00
2068.00
510.00
561.00


 

16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
 

Cốc thủy tinh
Bình thủy tinh
Phích đựng nước sôi
Đĩa kê cốc thủy tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nước
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo tường
Bàn trải quần áo
Bàn chải đánh giầy
Tổng cộng :

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

150
150
50
150
135
150
135
34
34
135
100
34
20
20

 

 

7500.00
1500.00
1500.00
1500.00
3375.00
1500.00
40500.00
340.00
340.00
2700.00
2000.00
680.00
400.00
400.00
335225.00

50
10
30
10
25
10
300
10
10
20
20
20
20
20
 

8250.00
1650.00
1650.00
1650.00
3712.50
1650.00
44550.00
374.00
374.00
2970.00
2200.00
748.00
440.00
440.00
368747.50

1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
­ Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
­ Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
n

GLĐ

i
GTB
xTLiTB

i n

i
GTB
: Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

TLiTB : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

­ Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây 
lắp là 10%).
Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu đồng
STT

Loại thiết bị

1
1
2

2
Điều hòa Panasonic
Bình nóng lạnh 30 L
Máy phát điện Kama 
KGE 12E
Hệ thống PCCC
Tổng đài Panasonic 
KX­TDA 200

3
4
5

Giá trị TB 
cần lắp 
đặt
3
1707.48
146.25

4
0.02
0.02

Chi phí 
trước 
thuế
5
34.15
2.93

229.05

0.02

4.58

0.10

5.04

320.00

0.02

6.40

0.10

7.04

61.58

0.02

1.23

0.10

1.35

Tỷ lệ chi 
phí lắp đặt

16

Thuế 
VAT

Chi phí sau 
thuế

6
0.10
0.10

7
37.56
3.22


 

6
7
8
9
 

Fax CANON L120 
Điện thoại lẻ
Hệ thống lọc và bơm 
nước
Vidio trung tâm và 
ăngten Parabol
Tổng cộng :

32.45
255.00

0.02
0.02

0.65
5.10

0.10
0.10

0.71
5.61

103.20

0.02

2.06

0.10

2.27

320.00

0.02

6.40

0.10

7.04

 

 

63.50

 

69.85

Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
STT
1
2
 

Nội dung
Chi phí mua sắm thiết bị
Chi phí lắp đặt thiết bị
Tổng cộng :

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

8842.76
63.50
8906.26

0.10
0.10
 

9727.03
69.85
9796.88

Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng).
1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. 
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :
­ Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
­ Chi phí tái định cư.
­ Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
­ Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.
* Căn cứ xác định :
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo 
thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi 
thường, bản giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định :
­ Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp 
lập dự toán chi phí :
CBT = Pi*SMB
Lấy Pi = 30 ( nghìn đồng/1m2) không bao gồm thuế VAT.
17


 

Diện tích thuê đất SMB= 500(m2)
CBT = Pi*SMB = 0,03*500 = 15(triệu đồng)
­ Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.
­ Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban 
hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2).
Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
CTĐ = SMB*Di*T = 500*(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng)
­ Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi 
thường:
CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng).

Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
STT

Nội dung 

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

1

Chi phí bồi thường

15.00

0

15.00

2

Chi phí thuê đất

210.00

0

210.00

3

Chi phí tổ chức bồi thường

0.7500

0

0.750

 

Tổng cộng :

 

           225.75

           225.75

GMB = 225.75 ( triệu đồng).

1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí 
khác ( chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng). 
* Căn cứ xác định :
­ Nội dung chi phí.
­ Các định mức chi phí hiện có.
­ Khối lượng và đơn giá.
18


 

­ Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.
* Phương pháp tính các loại chi phí : 
Theo Thông tư số 05/2007/TT­BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn 
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD­VP ngày 
14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí quản lý dự án: 
Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt).
Trong đó: 
­ GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng).
­ GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ).
­ TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26  = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%. 
GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
­ TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II,  GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu 
đồng).
­ TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế.
Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu 
đồng).
5,Chi phí thẩm tra thiết kế.
GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).
­ TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.
6,Chi phí thẩm tra dự toán.
19


 

GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).
­ TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.
7,Chi phí tư vấn đấu thầu.
­ Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt
­ Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt
+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công 
XD 
+ GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung 
cấp vật tư thiết bị.
GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt)
= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26  )
= 66,875 ( triệu đồng).
GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng).
8, Chi phí giám sát thi công.
GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).
­ TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.
9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)
 10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Theo Thông tư 33/2007/TT­BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ 
đồng.
­ Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%.
GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).
11, Chi phí khởi công, khánh thành.
Tạm tính 50 (triệu đồng).
12, Chi phí bảo hiểm công trình. 

20


 

Theo Quyết định số 33/2004/QĐ­BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm 
công trình xây dựng.
­ TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.
GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng).

Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
1
1
2
3
4
5
6
7
 
 
8
9

10
11
12
 

Loại chi phí
2
Chi phí quản lý dự 
án
Chi phí lập dự án 
khả thi
Chi phí khảo sát 
thiết kế
Chi phí thiết kế
Chi phí thẩm tra 
thiết kế
Chi phí thẩm tra dự 
toán
Chi phí tư vấn đấu 
thầu
Tư vấn thi công

Phương 
Giá trị 
pháp 
tính toán
tính
3
4.000
Theo 
48288.88
ĐMTL
1
Theo 
48288.88
ĐMTL
1
Theo 
 
ĐMTL
Theo 
266.915
ĐMTL
Theo 
39382.62
ĐMTL
3
Theo 
39382.62
ĐMTL
3
Theo 
 
ĐMTL
39382.62
 
3

Tư vấn cung cấp 
 
vật tư
Chi phí giám sát thi 
Theo 
công
ĐMTL
Chi phí kiểm định sự 
phù hợp về chất 
Tạm tính
lượng công trình xây 
dựng
Chi phí thẩm tra phê 
Theo 
duyệt quyết toán
ĐMTL
Chi phí khởi 
Tạm tính
công,khánh thành
Chi phí bảo hiểm 
Theo 
công trình
ĐMTL
Tổng cộng :

 

Định 
mức tỷ 
lệ (%)
5

Chi phí 
trước 
thuế
6

1.68

Thuế 
VAT

Chi phí sau 
thuế

7

8

811.253

0.10

892.379

0.375

181.083

0.05

190.137

 

80.075

0.10

88.082

 

266.915

0.10

293.607

0.113

44.502

0.10

48.953

0.109

42.927

0.10

47.220

 

 

 

 

0.137

53.954

0.10

59.350

8906.258

0.138

12.291

0.10

13.520

39382.62
3

1.675

659.659

0.10

725.625

 

 

30.000

0.10

33.000

48288.88
1

0.162

78.228

0.10

86.051

 

 

50.000

0.10

55.000

48288.88
1

1.6

772.622

0.10

849.884

 

 

3083.51
0

 

3382.806

21


 



22


 

1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án.
Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có 
thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo 
cách thứ hai.
* Căn cứ xác định : 
­ Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm.
Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT

Nội dung

Năm vận hành
Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

4238.82

4287.26

4326.01

4364.77

4384.15

4432.59

4451.97

4510.10

1

Chi phí hoạt động

2

Tỷ lệ vốn lưu động so 
với chi phí hoạt động

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

3

Nhu cầu vốn lưu động

508.66

514.47

519.12

523.77

526.10

531.91

534.24

541.21

STT

Nội dung

Năm vận hành
Năm 9

Năm 10

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

4432.59

4519.79

4500.41

4500.41

4529.48

4548.85

4432.59

1

Chi phí hoạt động

2

Tỷ lệ vốn lưu động so 
với chi phí hoạt động

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

0.12

3

Nhu cầu vốn lưu động

531.91

542.37

540.05

540.05

543.54

545.86

531.91

23


 

* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến 
lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng 
vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản 
cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu 
cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.
Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
1
2
3
4
5

Nội dung
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí bồi thường giải phóng 
mặt bằng, tái định cư
Chi phí quản lý dự án,chi phí tư 
vấn đầu tư xây dựng và chi phí 
khác
Vốn lưu động ban đầu

 

Tổng cộng :

Chi phí trước 
thuế
39382.62
8906.26

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

0.10
0.10

43320.89
9796.88

7675.50

0.00

7675.50

3083.51

0.10

3391.86

508.66

0.00

508.66

59556.55

 

64693.79

 1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng.
a. Nguồn vốn :
­ Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn 
vay chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm.
­ Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời 
hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
­ Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn 
của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm.
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
* Căn cứ xác định :
­ Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.
­ Nguồn vốn của dự án.
* Lập kế hoạch huy động vốn  

24


 

25


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×