Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện như thanh, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------

LÊ TRUNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƯ THANH,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016-2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------

LÊ TRUNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƯ THANH,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016-2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: D850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên - năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các
số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được
ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả
Lê Trung Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ii



LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè,
đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Văn
Hùng, Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai người đã luôn
theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi
điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND huyện Như Thanh, và cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cùng
tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hoá, tháng 04 năm 2019
Tác giả
Lê Trung Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ................................................................ viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................... 4
1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu .............................................................................. 4
1.1.1 Quyền sử dụng đất .......................................................................................... 4
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. ............................................................................................... 7
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta. ............................... 7
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận. ........... 7
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ................................................................ 8
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu ..................................................... 11
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành. ........................... 11
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai. .............................................................. 11
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. ......................................... 14
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................. 18
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 19
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....25
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 25
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................................. 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội và thực trạng công tác
quản lý và sử dụng đất ........................................................................................... 25
2.3.2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Như Thanh. ... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 26
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ............................................. 26
2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp ................................................................. 27
2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................... 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản
lý và sử dụng đất huyện Như Thanh ......................................................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội huyện Như Thanh ................ 28
3.1.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Như Thanh .............................. 30
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Như Thanh ................................................... 37
3.2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Như Thanh .. 39
3.2.1. Nguồn nhân lực và cơ sở vật chất phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận ..................................................................................................... 39
3.2.2. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2016tháng 12/2018. ........................................................................................................ 40
3.3.1. Một số yếu tố tác động đến hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận tại huyện Như Thanh ................................................................. 50
3.3.2. Đánh giá ảnh hưởng một số yếu tố tới hiệu quả của công tác đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại huyện Như Thanh .............................................. 52
3.4. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Như Thanh .......................................... 55

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


v
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Như Thanh, tỉnh Thanh Hóa .............................................. 58
3.5.1 Về cơ chế, chính sách đăng ký, cấp giấy chứng nhận................................... 58
3.5.2. Về nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. ................................................................... 61
3.5.4. Về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ. ....................................................... 62
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 64
1. Kết luận .................................................................................................................... 64
2. Kiến nghị .................................................................................................................. 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ
QSH
TB

Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Trung bình

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1:

Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến ngày
31/12/2018 - tỉnh Thanh Hóa................................................................... 24

Bảng 3.1:

Diện tích và cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Như Thanh ............. 37

Bảng 3.2:

Nguồn nhân lực VPĐKQSD đất huyện Như Thanh................................ 39

Bảng 3.3.

Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đến
ngày 31/12/2018 - huyện Như Thanh ..................................................... 41

Bảng 3.4:

Cấp GCN lần đầu trên địa bàn huyện Như Thanh ................................... 42

Bảng 3.5:

Tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện Như Thanh ................................... 43

Bảng 3.6:

Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Như Thanh
(giai đoạn 2016-tháng 12/2018) .............................................................. 46

Bảng 3.7:

Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra ...................................................... 52

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1.

Quy trình đăng ký đất đai lần đầu............................................................13

Hình 1.2:

Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) .............................................21

Hình 3. 1:

Bản đồ huyện Như Thanh ........................................................................28

Hình 3. 2:

Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Như Thanh năm 2018 ..................38

Hình 3.3:

Biểu đồ kết quả cấp GCN lần đầu giai đoạn 2016 - 2018 huyện Như
Thanh .......................................................................................................43

Hình 3.4:

Biểu đồ kết quả cấp GCN giai đoạn 2016 – 2018 huyện Như Thanh ....44

Hình 3. 5:

Biểu đồ các dạng đăng ký biến động đất đai huyện Như Thanh (2016-2018)...46

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù của
quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm
thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, có thể hiểu
đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản
lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng,
thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa
đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi
Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003,
Luật Đất đai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn
thiện, đã khẳng định được vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực
hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người
sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với
các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật.
Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng
ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý
đất đai của nhà nước, nó xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa
nhà nước và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý
mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất
yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử
dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề
được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên
xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng
với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2
trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị
trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh
mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt
động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải
được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất,
tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan
trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Như Thanh chỉ đạo, thực hiện trong
nhiều năm qua. Tuy nhiên, trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất
lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận
còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển
nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua
cơ quan đăng ký còn nhiều.
Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện
nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên,
học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Như Thanh, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018" nhằm góp phần cải cách
thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về
đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn huyện Như Thanh.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Như Thanh.
- Xác định được một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả của công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Như Thanh.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Như Thanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận, Nhà nước có thể nắm rõ
thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính.
- Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành.
- Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, chịu trách nhiệm của sự song
trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình.
- Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009).
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của
người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra
các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất
đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001
quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống
nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý
đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2014).
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt Nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


6
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014; Chính phủ, 2014):
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê
nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho
người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông
qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng
như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các
hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển
và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển
nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của
Nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Chính phủ, 2015).
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất
khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của
người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận
quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng
nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ
cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực
hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển
nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để
vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,
cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước (Chính phủ, 2014).
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1.2.1.1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân
nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất
định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


8
bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí
tuệ, v.v…
1.2.1.2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các
cấp trong việc tổ chức thực hiện (Luật Đất đai, 2013).
1.2.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.2.1.4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,
…mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9
chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất
động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động
bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai và nhà ở.....
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do
nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê khai
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò
quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu có
quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ
về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của
các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ
thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt
hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất
và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho
việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng
thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những
phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để
yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý
mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng
thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận
sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều
chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử
dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy hoạch,
kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết
được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được
xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng
nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà
không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy,
thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với
quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy
hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê
đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa
giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà
nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu
nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở
để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà
trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ
nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay
lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014;
Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong
việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để
những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


11
đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải
quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Bộ Luật Dân sự năm 2015;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật đất đai;
Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí
trước bạ.
Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ
địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ ;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
1.3.1.1. Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những
người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


12
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi
trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và
các Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu
đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản
yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ
sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
1.3.1.2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn
xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
1.3.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận
đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng
đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu
cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần
đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


13
+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

UBND CẤP XÃ
CHUẨN
BỊ ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI

HOÀN
THIỆN
TÀI LIỆU

XÂY
DỰNG
KẾ
HOẠCH

THU
THẬP
TÀI
LIỆU

CHỈNH LÝ
BỔ SUNG
TÀI LIỆU

ĐO ĐẠC

CHUẨN
BỊ LỰC
LƯỢNG
T.HUẤN

CHUẨN
BỊ VẬT

KINH
PHÍ

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG


XÁC MINH
ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG
ĐẤT

KIỂM TRA CÔNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG


ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ
SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

`

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ
THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP
CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỀN
CẤP GCN THÌ XEM XÉT
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ
KIỂM TRA

XÁC MINH HIỆN
TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT

CẬP NHẬT HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN
CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

TRAO GIẤY
CHỨNG NHẬN,
THU PHÍ, LỆ PHÍ

THU GIẤY TỜ
GỐC VỀ ĐẤT

Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


14
b) Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai)
nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính
luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện
tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền
với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay
đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động
và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009, 2014).
Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định
61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng
(theo Nghị định 95/CP). Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa
kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới. Hay Nhà nước thu hồi một phần
diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất
phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
1.3.2.1. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách
nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách
nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu. Tập hợp tất cả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


15
những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu
hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực
hiện nghĩa vụ tài chính. Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền
sở hữu nhà ở.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét
duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu
cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại
hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài
chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính và
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh.
1.3.2.2. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ
sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có
thẩm quyền giải quyết.
1.3.2.3. Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không. Các
Giấy tờ về nhà ở gồm:
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây
là quy định chi tiết:
Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà
ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×